卑诗业主买公寓省下月供钱，最后砸进“特别收费”？

在BC省，众多公寓（Condo）业主正面临着一项无法避免的经济负担：特别收费（special levies）。这一现象主要是因为BC省共管物业（strata corporation）特有的资金筹集机制。

近日，大温本地的一家软件初创公司OctoAI Technologies Corp.发布的最新研究报告表明，尽管BC省的平均每月物业管理费（strata fees）远低于安省，但由于储备基金投入严重不足，公寓业主更容易遭遇突如其来的高额费用。

月供低，但隐忧不少

看数据对比能直接看出问题：

• BC省平均每月物业费$470元；

• 安大略省平均每月$650元。

看似BC省业主每月更省钱，可看储备金投入就有差距了：

• BC省平均每月存$75元；

• 安大略省每月存$210元。

之所以有这差距，是因为两省法规不同。BC省规定共管物业(如公寓、联排别墅）得把年度运营预算的10%放进储备基金；安省则要求交的钱得“够覆盖未来维修和更换开支”，还得按专业储备金报告来。

OctoAI首席执行官Thomas Beattie说：“我们BC省的投入差远了，不够的钱只能靠特别收费补。安省业主每月存的储备金是我们的两倍。”

特别收费，一点都不“特别”

的确，2025年BC省大概有13.5万名公寓业主得交特别收费，平均每户差不多$7500元。

Beattie解释说：“所谓‘特别收费’，在BC省早就是常态了。按我们算的，业主平均每年得额外留$2000元应付这费用，要是老建筑的业主，负担可能接近$3000元。”

省政府官网也强调，每个共管物业都必须设立应急基金，用来支付那些不定期或突发的公共开支。自2023年11月1日起，所有共管物业至少要把年度运营基金的10%存入储备基金。

那么，哪些算是运营基金要覆盖的日常开销，哪些又需要靠储备基金或特别收费来支付呢？这里就涉及到两个重要概念：

运营开支（Operating expenses）：指每年或经常性的维护，例如清洗地毯、屋顶保养，这类费用一般包含在月度物业费里。

资本性支出（Capital expenditures）：指周期较长、金额巨大的项目，比如整栋大楼的窗户或地毯更换，往往需要动用储备基金，甚至额外向业主收取特别费用。

FirstService Residential高级副总裁Sean Ingraham说，过去特别收费一直是凑资本性支出的主要办法：“要是某栋楼屋顶问题严重，业委会一般会收几个报价，再提交业主大会表决，用特别收费按比例分摊给业主。”

想减少特别收费，关键在于算准未来维修要花多少钱。这就离不开折旧报告。

折旧报告是干什么的？它会详细检查大楼所有资本资产和构件的状况，预测它们还能使用多久、什么时候需要更换。报告里通常还会提供几种资金方案，把储备基金和特别收费结合起来，让业主更清楚未来的支出安排。

过去，在BC省，共管物业只要有三分之二的业主投票同意，就能推迟折旧报告。这导致很多大楼缺乏长期规划，只能“头痛医头”。

但从2024年7月1日起，新法规正式生效：五户以上的共管物业必须每五年进行一次折旧报告，不能再无限期推迟。

新成立的物业也有具体时间要求：

2024年7月到2027年7月成立的，第一次业主大会后两年内要完成；

2027年7月之后成立的，得在18个月内完成。

另外政府加了强制性内容要求，就是为了统一报告质量和透明度。

其实政策效果已经开始显现了——比如FSR在BC管理的7万多套住房里，现在95%以上都完成了折旧报告，三年前这比例才60%。而且他们客户的储备基金，过去两年明显变多了。

虽说不少业主抱怨储备金要多交、折旧报告费用高，但这其实在改善物业整体财务健康。长远来看，能减少频繁收特别费的情况，老旧建筑也能更好维护。