地产新闻

本周，加拿大央行宣布调低贷款压力测试利率，从5.34%下调至5.19%，这是该利率自2016年以来首次下降。尽管下调的幅度不大，但是还是令购房者的负担能力有所提高。业内期待，央行在将来继续调低压力测试利率，从而让本国房地产市场复苏。 据本地英文媒体《环球邮报》报道：早前联邦政府推出贷款压力测试，是为了遏制本国的居民债务、给房地产市场降温。 所谓压力测试，就是银行或贷款机构按照央行设定的一个利率（通常是比实际利率高2%左右），对使用按揭的买房者进行测试，确保他们有能力还款。潜在买房者只有通过了测试，才能拿到贷款。 上图：自2016年年中以来，由于居民债务高企，本国的贷款压力测试利率一直处于上升趋势，从4.6%逐级上调至5.34%。（图片来源：环球邮报） 有了这样一个门槛在，尽管这两年加拿大的平均按揭率只有2.5%多一些，但是借款人要证明，他们能负担得起比这个几乎高了一倍的利率，才能拿到贷款。 于是，一些收入较少、还款能力低的潜在买家被挡在了房地产市场外。即便有人通过测试，他们能获得的贷款额也会低一些，从而只能将心目中的房子“降级”了。 近日，加拿大央行宣布将贷款压力测试利率，从5.34%下调至5.19%（也就是说下降了0.15%），这是自2016年以来的首次下调。这意味着在收入相同的情况下，购房者能贷到更多的的钱，从而令他们的负担能力增加。 据专业人士测算，以贷款50万来说，降低了0.15%让购房者的负担能力提高了1.6%左右。 以一名年收入为5万元的贷款人而言，如果他以20%的首付、还款期30年买房，那么在新的测试率下，他能购买比以前贵4000块钱的房子。如果他年收入是十万元，则能买下比之前贵8300块钱的房子。 当然，在房价冲天的温哥华、多伦多房市，无论是负担能力增加4000元，还是8300元，都是很小的数值，几乎是可以忽略不计的。然而，对恨不得将一分钱掰成两半花的按揭购房者、特别是首次买家来说，这毕竟还是有一点帮助的，多多少少是个好事。 更重要的是，此番央行打破了测试率自2016年来一直上升的规律，首次宣布下调，给市场释放了一个很好的信号：以后压力测试率会不会再降？ 各地的房地产业内人士显然早已经对此迫不及待了。这两年来，贷款压力测试宛如“釜底抽薪”，不知道将多少潜在买家挡在了房市的大门外，令全国大多数地方的房市都出现了疲软。房地产协会的报告显示，BC省2018年的住宅成交量因压力测试政策而减少近1/3，而安省的住宅市场损失超过5亿元。 安省地产协会（OREA）的行政总裁胡达克（Tim Hudak）一再呼吁联邦当局，放宽收入压力测试，更要求对于那些更换贷款机构重签按揭房贷的人取消压力测试。 胡达克称，该协会“极力”不同意关于续约的压力测试，房贷收得越紧，首次买房者就越难入市。 如果央行果真听从了业内的建议，在将来继续调低压力测试利率，本国房地产市场将有望进一步复苏。

周四公布的加拿大国家银行房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index）显示，受季节性因素影响，今年6月份全国房屋价格较5月攀升0.8%，但增幅低于过去21年的平均水平。   ■加拿大房价6月份攀升0.8%。 据《环球邮报》报道，该综合指数衡量的是独立屋住宅重复销售额的变化。今年5月份上升0.5%，是自2018年8月以来首次录得增长。但5月和6月的升幅均低于过去21年的平均水平，其中6月的21年平均升幅为1.2%。 国家银行高级经济师皮森诺特（Marc Pinsonneault）指，过去两个月的数据不能作为市场元气的标志。如果去除季节性压力，该综合指数5月份则下降0.4%，6月份下降0.5%。6月份的同比年增长率为0.5%，是自2009年11月以来的最低水平。 6月份部分加西市场录得房价下跌或持平，其中温哥华连续11个月未出现增长，卡加利在过去12个月中有11个月房价下滑，爱民顿价格则持平。皮森诺特认为，这些数据显示市场疲软，与这些大城市重复销售的其他指标相一致。 加东的多伦多、咸美顿和渥太华连续第三个月录得房价增长，而满地可的0.8%增幅是过去15个月以来第13次指数上扬。

列治文市中心近年涌现多个大型楼盘，部分以楼花方式开售，其中一个位于列治文市府大楼对街的大型柏文楼盘，2015年开售楼花，但买家缴付首期订金后，却一直收不到发展商追收第二期订金的通知；买家反而近日接到华裔发展商通知，表示要终止与买家的房屋卖买合约(Purchase and Sales Agreement)，只退回订金及利息。有买家对发展商的做法表示不满，正考虑是否采取法律行动，以追讨赔偿和损失。 涉及终止房屋卖买合约的15层高柏文楼盘ALFA，位于列治文安德逊路(Anderson Rd)，离列治文市府大楼只是一街之隔。该楼盘发展商是Anderson Square Holdings Ltd.，据了解，该公司负责人是列治文总商会(Business Association of Richmond)主席何强新(Sunny Ho)；而买家收到的终止合约通知书，亦是以Sunny Ho名义发出。 800呎单位售价连税49万记者周四曾到该楼盘地盘外视察，见到工程正进行得如火如荼，建筑工人忙于工作，楼盘已建成5至6层，除了有工人在起卸混凝土外，各楼层也在工人开工。 该楼盘有超过100个柏文单立，其中一名买家莉萨(Lisa，化名）周四向记者表示，她在2015年年尾购入该楼盘一个约800平方呎单位，售价含税约49万元，当时她付了4万多元作为首期订金。发展商原定在2018年秋天交楼，其后推迟至2019年9月30日。 莉萨表示，她在1995年由中国移民到加国，先住在列治文，后来因为儿子在亚省工作，她也到了亚省，直至2015年，她计划搬回列治文，当时看过不少现成单位，由于她不急于入住，也认为该楼盘是新建，加上交通方便，很适合她这样年纪的人居住，最后决定买下这个单位。 她说，买房的时候，发展商向她表示，过一至两月后便会通知她付第二期订金，但过了整整一年，她仍未收到通知，到她查问发展商时，对方以不同理由表示会迟些通知，令她十分奇怪。 发展商称无法履责 退订金和利息 她曾托朋友查看楼盘建筑的进度，但发现楼盘一直未有动工，直至今年年初，工程开始，她才如释重负，但想不到日前突然收到发展商的电子邮件，表示要终止房屋卖买合约，只是退回订金和利息给她。 在邮件中，发展商表示是由于面对“严重及重大的情况，超出他们合理控制”，令发展商Anderson Square Holdings Ltd.无法于经济上履行合约上的责任，只能终止有关合约。 莉萨称，虽然对发展商终止合约，已是她意料之内，但她认为发展商的做法完全不合理，对买家也是不公平。 她说：“我们足足等了4年，现在才告诉我们终止合约，令我不能回到列治文居住，如果我们当年(2015年)买了其他房子，现在不单可居住，房价也升值不少，现在发展商一声终止合约，只退回订金和利息，对我们是多么不公。” 莉萨表示，对发展商的做法，她是十分不满意，也不会罢休，现正考虑采取法律行动，也希望联同其他买家，以集体诉讼方式，向发展商追讨有关赔偿和损失。记者周四曾到发展商的代表律师楼，希望对方对此事作出回应，但律师称他们未得到授权，所以不会回应。记者周四也多次致电何强新，希望取得他的回应，但至截稿时，仍未能与他取得联络。 ■建筑工人在楼盘旁起卸混凝土。 冯瑞熊摄 ■2017年，何强新曾经在该楼盘工地上接受本报记者访问。资料图片 ■发展商发给买家的终止合约通知书。 受访者提供

根据一项报告指出，赚取最低工资的加国国民，可以租用物业单位的选择已越来越少。 根据左翼智库加拿大另类政策研究中心（Canadian Centre for Policy Alternatives，简称CCPA）发表的最新报告指出，赚取最低工资的国民，在全国795个社区中，只有在9％社区是有能力租用物业单位；若果租用两房单位，比率更下跌至只有3％。 报告指出，“可负担租金”的定义，是家庭税前总收入的30％或以下水平。 另类政策研究中心高级经济分析员David Macdonald表示，即使联邦政府推出的租金补贴政策，仍不足以降低租屋人士的租金开支，尤其居住在温哥华、多伦多、维多利亚、卡加利及渥太华等大城市的赚取最低工资国民。 报告指出，全国有大约三分一家庭，约470万是租屋居住，他们往往是低收入人士、年轻人或新移民。 Macdonald表示，自20世纪90年代初至今，经通胀调整后的平均租金持续上升，最主要是新建物业主要作出售，而非出租用途。 他表示，虽然联邦政府希望利用数十亿元联邦资金来协助兴建10万多个出租单位，但估计大多数单位要到20世纪20年代后期才推出，而且，省及联邦政府的承诺，每年平均预计推出全新出租单位仅为1.54万个，远低于数十年前的数量。

卑诗省司法厅长日前正式入禀法院，控告西温市政府违反承诺，未有按照捐出土地的两个居民意愿，利用该幅土地兴建公园，并且出租图利。 省司法厅控告西温市政府未有履行承诺，把一对夫妇捐赠的土地辟作公众休憩公园。CBC   根据区报《北岸新闻》（North Shore News）报道，法庭文件显示，19世纪80年代末，西温居民皮尔利布里森登（Pearley Brissenden）与妻子诺伦（Noreen），把名下位于罗斯伯里道（Rosebery Ave.）2519号路段及2539号路段的土地和物业捐赠与市政府，“用作兴建公共公园”。省司法厅控西温未履行承诺 直至1990年，诺伦离世，西温市政府稍后正式成为土地的信托人。不过，根据今个月较早时省司法厅向卑诗最高法院提交的诉讼文件显示，市府至今未有兑现向布里森登夫妇作出的承诺。 2017年，西温市政府向法院申请批准更改信托，计划把土地南端的43%范围分割为三小幅土地，然后出售，把所得款项购买更多水边土地，供安布赛德区（Ambleside）居民休闲使用。 西温市政府当时辩称，由于布里森登夫妇捐赠的土地地形陡峭，加上缺乏停车位及没有公共汽车到达，因此不适宜拓展为公园。省司法厅当时表明反对出售土地，现在更要求法院颁令，迫使西温市政府履行25年前签订的合约条款。 省司法厅长还指出，2001至2018年，市政府更以保存物业为由，把布里森登夫妇捐出的房屋出租，估计从中获得至少498,219元，而所得租金更没有分毫拨入公园信托基金。

最近的一份研究报告表明，加拿大存在着严重的房地产泡沫，其严重程度已经“高居”世界第一位!! 该研究报告在评估各个国家的房地产市场状况时，参考了4个指标，即房价租金比、房价收入比、实际房价以及家庭贷款占GDP比重。 结果，新西兰和加拿大位居泡沫榜首，其后是澳大利亚、英国、挪威和瑞典。 加拿大房价飙速惊人 更令人惊讶的是，报告中指出加拿大的实际房价是全球最高，自2000年以来，相对于美国的主要泡沫城市，加拿大要更加恐怖。截至今年上半年，多伦多房地产价格同比上涨239.9%;蒙特利尔的房价上涨了189%;最夸张的是温哥华，房价飙升了315%。 而房价飙升最快的城市，莫过于多伦多，从2000年1月至2019年3月期间，多伦多的房价涨幅比洛杉矶高出33.67%，比旧金山高45.27%，比西雅图高61.01%，比纽约高出133.39%。 多伦多租房市场昂贵 根据最新的一份租房报告，温哥华和多伦多仍然是加拿大最贵的两大租房城市。 在温哥华，一套两室的住房，平均租金要达到2833元~ 在多伦多，一套两室的住房，平均租金大约2782元，一室的要2300元，而且排名前十贵的租房城市，有9个在大多伦多地区~ 对于刚毕业需要租房的留学生来说，这个租金很有压力...   房地产泡沫破灭的代价 虽然表面上一派欣欣向荣，但是加拿大的经济已经连续多年“陷入泥潭”了，糟糕的经济数据让人感到惊讶。 据世界银行数据，2013年时加拿大GDP为1.843万亿美元，到了2017年，就只有1.653万亿美元了，而房地产对于加拿大GDP的影响也越来越大。这也就是说，当房地产市场不好的时候，整个加拿大经济都将低迷。 加拿大房地产泡沫破灭后，毫无疑问经济将会出现了疲软现象，人们的生活质量就会受到影响，甚至会重现借钱买食物的情形~ 另外，值得一提的是，目前加拿大家庭债务已经相当于其GDP的101%，为全球最高，与之相比，美国的家庭债务与GDP的比率低于80%，而德国和法国的家庭债务与GDP的比率为60%。   政府已持续出手干预 对于如此之高的房价，加拿大官方对此的态度是，坚决挤出房地产泡沫。 加拿大政府主要拿出以下三个手段： 其一，房贷审核越来越严格，特别是对外来的炒房者，想盲目加杠杆没这么容易了。 其二，提高房贷利率，过低的房贷利率容易剌激国内外投资者炒房。 三是，加拿大官方对温哥华与多伦多购房的外国人收15%的外国人购买者税，这个应当算是相当历害的杀手锏，炒房客的购房热情应声回落。 目前，经过这两年的持续调整，加拿大房产泡沫破裂的征兆也越来越明显，例如房屋销售量明显下降、挂牌上市的房屋数量突然猛增、观望买家增多等等。

■全国6月份住宅物业交投量维持稳定，大多伦多按年微升0.3%。 星报资料图片 全国6月份经电脑多重放盘系统（MLS）出售的住宅物业交投量维持稳定。加拿大地产商会（CREA）统计显示，虽然大多伦多地区和满地可的市道畅旺，但受加西疲弱的拖累，成交量较5月份微减0.2%，但仍比去年同期有0.3%的增长。 商会表示，6月份全国地产市道承接今年3至5月的连续上升，基本上是维持不变。成交量与2月份的6年来最低位比较，回升近10%，也接近10年平均水平，但仍低于2015至2017年间的高位。 加西3省楼市停止下跌 商会总裁史提芬（Jason Stephen）指出，6月份交投量没有大变，是由于各地的市况出现很大差异。魁省和安省南部的增长被大温哥华地区、卡加利、哈里法斯和纽芬兰省的下滑所抵销。 首席经济师克兰普（Gregory Klump）指出，东西两地的房地产市场有显著分歧。加西3省的楼市停止下挫，但供应和需求要经过一段时间调整，才能恢复平衡和屋价调升。 6月份新挂牌数量微升0.8%，令销售与新放盘的比率比率，由5月份的57.7%稍降至57.1%，略接近长期平均的53.5%。全国有超过80%主要城镇的地产市场属均冲状况，是过去3年来最多。根据业界标准，销售与新放盘的比率在40%至60%之间属于均衡市场，高于60%为卖方市场，低于40%则是买家市场。 大多伦多升3.6% 全国待售房屋有5个月的库存量，是自2018年1月以来最低，与长期平均的5.3个月库存量相距不远。草原省份和纽芬兰省的库存量远超平均水平，买家有大量选择；但安省和其他大西洋省份的库存量却远低于长期平均，买家争抢的情况增加，促使价格上扬。 卑诗省各地区屋价与去年同期比较也有不同走势，大温哥华地区跌9.6%，菲沙河谷跌6.6%，奥卡纳根河谷（Okanagan Valley）跌0.8%；维多利亚市升0.5%，温哥华岛其他市镇更升4.2%。 安省金马蹄地区的楼价与去年同期相比，贵湖升6.8%，尼亚加拉地区升6.7%，咸美顿-伯灵顿升5.4%，大多伦多地区升3.6%，渥克维尔-米尔顿升3%，巴里则跌2.4%。 渥太华的镇屋和排屋价格在过去一年升13.2%，带动全市楼价升8.3%。大满地可地区也受惠于柏文单位升8%，6月份屋价也比去年同期升6.7%。 6月份全国平均屋价为505,500元，较去年同期升1.7%。全国平均楼价受大温哥华地区和大多伦多地区这两个最活跃和最昂贵市场的严重影响。如果扣除这两个地区，全国平均屋价可以减低106,000元至低于400,000元。 地产商会指出，平均价格只可以视作市场趋势，并不能够显示出多元化社区或地域差异所产生的实际房屋价格。

    根据最新一份报告，温哥华和多伦多仍然是温哥华最昂贵的租房市场。在今年6月，温哥华两睡房平均租金逾2,800元，高踞全国最昂贵的两睡房租金，而平均最昂贵的一睡房租金则在多伦多，差不多要2,300元。在排名头10个城市中，有9个在大多伦多区。 租务网站Rentals.ca的最新每月加拿大租金报告显示，在6月份，温哥华一个两睡房套间的平均每月租金要2,833元，位列全国最高；紧随其后的是多伦多，平均租金达到2,782元；排第3是安省怡陶碧谷(Etobicoke)，平均租金要2,528元。 一睡房方面，全国平均租金最高的市场在多伦多，每月平均租金2,266元；排第2是温哥华的平均每月租金1,990元；排第3亦是怡陶碧谷，每月平均租金跟温哥华相若，要1,974元。 在该个全国33个城市租金排名中，卑诗省以温哥华为最高，其次是排第11的本拿比(一睡房平均租金1,566元，两睡房租金2,326元)。 无论是一睡房抑或是两睡房，全国最便宜的租房市场在魁省加蒂诺(Gatineau)，一睡房平均租金825元，两睡房1,101元。 报告亦显示，加拿大10个最昂贵的租房市场，有9个位于大多伦多地区。 在省级而言，安省6月租金最高，业主平均每月要价2,279元（所有房屋类型），比5月份2,244元上升1.6%。卑诗省6月份平均每月租金为1,852元(所有类型)，按月计上升3.1%。    

根据加拿大地产协会（CREA）刚刚公布的数据，今年6月全国房屋销量比前一个月下滑0.2％，为4个月来首次按月下滑。不过，若与一年前比较，房屋销量仍然上升0.3％。 房价方面，全国6月售出物业的平均价格为$505,500，比去年同期升高1.7%。若按MLS综合房价指数（HPI），则按月增长0.3%，按年下滑0.3%。 CREA的月报评论说，加拿大的房屋销售仍然保持稳定。 全国地区差异较大 CREA的报告称，上月房屋销量数据主要是受到加东地区，包括蒙特利尔和安省南部地区交易相对活跃的支持与推动，大大弥补了其它地区交易量的下跌。 6月份交易平淡甚至下滑的市场包括大温地区，卡尔加里，以及大西洋省份的Halifax-Dartmouth 地区和纽芬兰和拉布拉多。 看好下半年市场 CREA表示，虽然6月份加拿大全国的房屋销售增长速度接近10年平均水平，但仍低于2015年、2016年和2017年的大部分月份。 TD银行的经济学家Rishi Sondhi指出，如果往前看，下半年房屋销售可能会继续走高，这得益于稳定的就业市场，强劲的人口增长，较低的借贷成本，买家和卖家已经逐渐适应了政府政策的变化，以及联邦政府出台的针对首次购房者的优惠措施。 CREA的首席经济学家Gregory Klump则指出，加拿大的市场确实存在东西分异，但从最近的数据来看，西部地区已经停止了继续恶化。如果假以时日，供求关系将更趋于平衡，房价的前景也会逐步改善。 多伦多和温哥华成为最弱市场 加拿大《赫芬顿邮报》（HuffPost Canada）分析说，房地产市场领域有一个衡量住宅市场强弱程度的指标，就是房屋销量与上市量之比SNL（sales-to-new listings ratio）。这个百分比越高，市场需求越强，因此价格上涨的可能性也越大。 计算显示，全国有10大市场SNL的比例最高，也成为最强的市场，包括渥太华，哈利法克斯，蒙特利尔，安省伦敦，温莎，加蒂诺...其最低百分比也达到66.9%： 全国也有10大市场SNL的比例最低，故成为最弱市场，包括维多利亚，温尼伯，多伦多，卡尔加里，里基纳，埃德蒙顿，菲沙河谷，萨斯克通，温哥华，以及纽芬兰和拉布拉多...其最高百分比也只有56.2%：  

在多伦多乃至GTA地区，开发商或精明买家买下旧屋之后，推到重建发财的例子举不胜举，但这位买家属于“极品”，低价买屋之后推倒重建，结果卖了3倍的价钱还拐了个弯！ 这个旧屋及新宅的地址在多伦多High Park地区的Jerome St上，如果现在去看，那就是下面这幢漂亮的新屋： （Realtor.ca） 卖了多少钱？200多万还转个弯！准确数字为：$2,248,800。 查一查它的底细：根据土地登记资料，新业主买下时只花了$700,000；而且购买日期还不是多伦多房价的高峰期，是2018年4月，也就是房价降了一阵子之后。 旧屋虽然历史悠久，建于1905年，但曾经被列为遗产保护地，但不知为何还是要卖。而在当初挂牌上市之时，社区居民不依，联合起来抗议拆除这座具有历史，且建筑设计独特的宅子。 (Richard Longley) 这套宅子被称为“红陶之家”，多伦多免费英文报纸“NOW”还有专文介绍，称其为隐藏在多伦多的珍宝： (Richard Longley) 代理新屋销售的卖方经纪表示，新业主买下之后，发现这栋老宅已经年久失修，不宜居住，于是推到重建，才有了新屋现在的气势与模样。 不过这位经纪没有解释，为何被列为建筑遗产还是被卖，还是可以被推倒重建。多伦多市府没有保住它，社区居民没有保住它，新业主更没有... 市府官员后来承认，旧房子虽然很有保护价值，留下来也很有建筑学和历史学意义，但房子越来越衰败，政府也拿不出钱来维修，因此没有别的选择，只有这样了，云云... 不管怎么说，从房地产的层面来说，这位业主也算是倒腾的高手，不知不觉间，就闷声发了大财！ （Realtor.ca）  

据报道，有大温地产顾问表示，目前区内房产市场是过去10年来，首次出现由买家主导的情况。 地产顾问戴安尼(Adil Dinani)指出，现时市场上放盘的住宅物业数量，较去年同期增加25%，令买家有更多选择。他称，今次是多年来，买家首度有机会可慢慢考虑、作出具根据的决定、并有充足时间进行审查程序。 戴安尼说，虽然市道的冷却情况于高端房屋市场首先出现，但目前城市屋、多层柏文单位与独立屋的销售表现强劲，他解释，当卖家的开价能反映新的市场状况，住宅销售行为仍会保持。 据卑诗房地产协会(BCREA)周一发表的报告显示，卑诗全省6月份住宅成交有6,960间，较2018年同期减少11.8%，平均住宅价格为687,584元，较去年同期下跌4%，总成交金额只有48亿，大幅下挫15.3%。 BCREA经济学家奥格蒙德森(Brendon Ogmundson)指出，在5月份出现强劲反弹后，卑诗6月份楼市再次走低。他称，虽然借贷机构可提供低于3%的按揭行率，但维持不变的压力测试合资格利率，限制了借贷成本低企的影响。 报告显示，上月份活跃放盘的住宅达42,625间，较去年同期增加18.6%，经季节性调整后，与5月份的数字比较，6月表现持平。 由1月1日至上月底，卑诗省有35,679间住宅售出，与2018年首6个月比较减少18.7%，平均价为688,080元，下跌5.8%，总成交金额是245亿，大幅下挫23.4%。

据美国国家气象局统计，2010年以来，美国“五百年一遇”级别的洪水已经发生了25次。 2017年，飓风哈维席卷德州，造成经济损失超过1250亿美元，是有史以来造成损失最大的飓风。仅仅在休斯顿，号称五百年一遇的洪水在过去五年就发生了三次。 虽然“五百年一遇”并不真的是指五百年才能碰上一次，但在气候变化的大环境下，洪水爆发的频率这些年确实在增加。 频繁的水灾给美国造成了巨大损失。2016年，洪水在美国造成的经济损失达到100亿美元，2017年由于飓风多发，洪水损失更是高达600亿美元。但是，美国政府负责应对自然灾害的部门——美国联邦应急管理署（FEMA）管理的美国洪水保险的财务状况却捉襟见肘。据《科学美国人》（Scientific American）报道，洪水保险如今出现了高达200亿美元的巨额亏空，陷入严重的资金危机。 飓风哈维登陆后，休斯顿全城淹没在水中 / 视觉中国 但谁能料到，这200亿的巨额亏空，很大程度上是一张画错的地图造成的？     亏空200亿，全因一张地图？ 美国是较早由政府提供洪水保险的国家。20世纪60年代的几场大洪水带来了严重损失，政府意识到建立洪水保险的必要。1968年，国会通过法案，建立了美国国家洪水保险（NFIP）。参加该保险的居民，可以享受低于市场价格的保险费，一旦参保的房屋因洪水受损，由联邦政府出资理赔。 洪水保险的基石就是政府绘制的洪水风险地图。谁需要买保险，谁能得到理赔，全都得看他们住不住在地图标记的洪水高发区内。这份洪水风险地图绘制工作由联邦应急管理署承担，地图中会详细地标明哪些地方是洪水高发区，并要求用联邦房贷购房且住在洪水高发区的居民购买政府提供的洪水保险。 但是，近年来人们逐渐发现，这些洪水地图根本经受不住现实的考验。 本世纪头十年，休斯顿的洪水地图遗漏了这十年间整整75%的洪水损失。2017年的飓风哈维在休斯顿所造成的损失，也有超过75%发生在洪水高发区之外。一项研究显示，根据现有的洪水地图，美国全国有1300万人生活在洪水高发区，但真实数字可能高达4000万。 这意味着存在大量应该购买却没有购买洪水保险的居民，洪水保险失去了一个非常重要的资金来源。 为什么会这样？一个主要原因是，联邦应急管理署绘制地图的科技已经落后。虽然目前的科技水平已经足以在绘制地图时将这些因素都考虑在内，但联邦应急管理署只使用官方核准的落后模型。效率低下的官僚体系使得新模型的审批旷日持久，远远跟不上洪水变化的步伐。 官方的洪水地图绘制基本上只基于历史数据，而近年来气候变化的影响根本没有被考虑在内。《自然》杂志2017年的一篇文章显示，气候变化、海平面上升等因素正在显著地增加水灾的强度。1820年的“百年一遇”大洪水，现在已是八年一遇；而现在的百年一遇大洪水，在未来几十年很可能每隔一两年就来一次。 此外，联邦应急管理署绘制地图的方法也已经落后于科学研究的进展。目前绘制地图的方法，相当于做出一幅因河流泛滥所造成的水灾地图，和一幅因风暴所造成的水灾地图，然后把二者简单地叠加在一起。但现实中的洪水往往比这复杂得多，尤其是近年多发的热带风暴，往往会同时通过河流和风暴两个途径引发洪水。 休斯顿的洪水地图，深色为洪水高发区 / FEMA         地图更新，房就卖不出去了 除了绘制方法有误，过时的地图也造成了更大的风险。得克萨斯州 的希区柯克市是一个有七千多居民的小城，2017年的飓风哈维重创了这座城市，将其淹没在一英尺深的水下。但希区柯克市所遭受的损失不仅是天灾，也是人祸——当地的洪水地图还是1983年绘制的，已经长达三十多年没有更新了。过时的地图上，大量受灾居民处在地图上的洪水高发区之外，没有购买洪水保险，只能自己承担房屋被淹被毁的损失。 如此陈旧的地图并非个案，美国全国的洪水地图中，15%的地图至少十五年没有更新。而在美国洪水最为高发、损失最大的德克萨斯州和路易斯安那州，情况更为糟糕：接近四分之一的洪水地图都已经至少二十年没有更新了，有的地图甚至还是四十余年前绘制的。 美国各地洪水地图的过期时间，有些地图已经过期超过四十年 地图迟迟不更新，除了联邦应急管理署资金短缺、人手不足之外，还有一个意想不到的原因：当地居民反对地图更新。 面临洪水风险的居民，怎么会反对及时更新洪水地图呢？原来，一旦联邦应急管理署在地图中把一个区域划为洪水高发区，这里的房价就会大幅下跌，卖房就更加困难。居民不愿意自己的房子贬值，因此即使自己生活在洪水反复爆发的区域，也不想让联邦应急管理署把自己的房屋划入洪水高发区。 上面提到的希区柯克市就是如此。2012年，联邦应急管理署曾经初步更新了希区柯克市的洪水地图，根据当时的实际地形扩大了洪水高发区，但由于当地居民和官员的强烈反对而作罢，至今仍在使用1983年的那份地图。 洪水退去后，一片狼藉的希区柯克市政厅 / 网络 此外，房屋一旦被划入洪水高发区，就会被法律强制要求购买洪水保险，使居民增添了一笔额外支出。参加国家洪水保险，平均每年要交纳700美元的保险费，对于很多家庭来说是一笔不小的支出。在伊利诺伊州的圣路易斯附近，密西西比河东岸的很多地方，有的贫困家庭付不起洪水保险，如果把他们划入洪水高发区，他们就因无法支付保险费而不得不搬家。 另一些人则是纯粹不想交保险。在密西西比河一些十分老旧的河堤附近，一些居民对洪水保险十分抵触。在联邦应急管理署即将更新地图时，他们的反对呼声很高，甚至怀疑联邦应急管理署就是想从他们身上捞保险金，好用来支付其他地方自然灾害的理赔。这样一来，即使联邦应急管理署已经准备好了新的地图，也迟迟不能正式更新，往往需要在当地经过漫长的拉锯和扯皮。等到新地图终于投入使用时，可能已经过时了。 在居民的激烈反对下，当地的洪水地图始终没有更新，仍在使用少则二十年，多则四十年未更新的地图。 2017年，飓风“玛丽亚”重创了波多黎各等多个加勒比海岛屿   反复理赔浪费了多少钱 而在地图上已有的洪水高发区中，目前的洪水保险制度对居民和政府而言也往往是“双输”局面。理想的情况是，洪水高发区里反复被淹的居民会逐渐搬离，从而使居民免受房屋毁坏之苦，政府也能省去一些理赔支出。 但这实际上没那么容易。洪水高发区的房子往往很难卖出去，在肯塔基州有些房屋挂牌出售之后，两年都没人来看房，更不用说卖个好价钱了。于是，这些居民就无法搬离，只能困守危房，冒着反复被淹的风险。 居民的房子反复被淹，政府承保的洪水保险就要反复理赔，多年来积累的总额已经到了荒谬的程度。圣路易斯附近密西西比河东岸的一栋房子价值90,000美元，这些年来被大水淹了34次，历次理赔额加起来总共608,000美元。路易斯安那州首府巴吞鲁日的一栋价值仅为55,291美元的房子，被淹了整整四十次，总的理赔支出高达428,379美元。还有一栋休斯顿的房子，价值72,400美元，历年来的洪水保险理赔总额竟超过一百万美元，足够把这栋房子买下十五次了。 严重反复理赔的房屋及其理赔额在全国的分布 / NRDC 像这种洪水风险极高，经常反复理赔的房屋，全国至少有三万栋。这是对抗洪资金的极大浪费。既然这些年来理赔的钱已经远远超过房子本身的价值，不如政府用洪水保险的资金，将房子以洪水发生前的价值买下，帮助住户搬家，然后把这栋房子拆除，将这片土地回归自然。 事实上，联邦应急管理署有类似的房屋购买项目，但是从居民申请政府购买房屋开始，到审批完成，需要经过漫长的等待，往往长达好几年。住户的房子被淹之后，不可能一直不修理，苦等政府审批购买。而像这样经常被淹的房屋，在市场上又不可能找到合适的买家。所以，绝大多数可以参加这种房屋购买项目的居民都没有参加，而是选择在洪水发生后直接找洪水保险理赔，于是就有了上面提到的房屋被淹四十次仍不搬离的情况。 美国洪水保险的收支情况，越来越难以应付多发的飓风天气         谁来解决亏空问题？ 今年年初，美国政府开始考虑对洪水保险进行改革，包括细化保险费的收取标准、引入考虑了气候变化的科学模型等。国会多年来也一直在考虑洪水保险的改革。但是，洪水保险改革本身的政治争议就很大，再加上近期特朗普政府和民主党人就财政预算问题反复争斗，国会就一直未能通过一个全面改革洪水保险的方案，只能不断地踢皮球，一次次地短期延长对洪水保险的拨款，把麻烦留给将来。今年6月3日，国会又将洪水保险的拨款延长了四个月。这已经是两年来的第十一次延长了。 洪水保险的改革陷入停滞，提心吊胆的是生活在洪水高发区的居民。由于国会近两年只是一次次地短期延长洪水保险的拨款，导致洪水保险的不确定性增加。一旦国会不能达成一致，或者救灾资金被牵扯进其他政治争议，洪水保险随时有资金断流的危险，百万家庭将随时暴露在水灾的破坏中。而在这两年中，美国已经遭遇了五次破坏力较强的飓风，以及数次大洪水。今年春季以来，密西西比河流域的洪水淹没大量房屋和农田，至今仍未平息。 与此同时，特朗普总统本人仍沉浸在他最擅长的扯皮之中。飓风和洪水袭击波多黎各之后，特朗普在2019年4月初发推：“波多黎各拿到了910亿美元的救灾资金，比历史上任何一场飓风都多。就算这样，当地政客还是只知道张嘴要钱！”（文/王品达 责编/朱凯）      

众所周知，由于房价高，租金也水涨船高，加拿大租房最难的地方一直是温哥华和多伦多，两大城市的出租房空置率只有1%左右，大大低于全国平均水平2.4%。 CTV最新报道说，由加拿大按揭与房屋公司CMHC （Canada Mortgage and Housing Corporation）最近发布的报告显示，全国出租房最紧张的地方并不是多伦多，或是温哥华，而是大西洋省份的Charlottetown，这里的出租房空置率居然只有0.2%！ Charlottetown是加拿大最小省份爱德华王子岛的首府。 CMHC的报告称，在他们分析的全国37个城市或地区中，Charlottetown出租房空置率最低，其出租房市场已经到了“危急”状态。 Charlottetown市长布朗（Philip Brown）对CTV表示，说该市的出租市场出现危机一点都不过分。他说这个问题不是一天两天了，而是近10年来，出租房供应都紧张。也许这个城市就这么大，没有人像关注多伦多和温哥华那么来注意它。 布朗表示，这个问题近年来愈来愈严重，其中至少有这么几个原因： 首先是人口增长。联邦人口普查资料显示，2011到2016年间，Charlottetown的人口增长率达到5.8%，这是大西洋省份城市或社区中最高的。 第二，大学生人数急剧增加，对出租房需求很大。 第三，Airbnb等短期租赁服务方兴未艾。以前业主一般将房间或公寓出租给长期租户，但现在转向这些新的选择，这对该市的租赁供应造成了进一步的压力。 这位市长表示，上述状况推高租金价格，也让租户要多付租金。而该市居民的平均收入低于全国平均，因此出租屋供应紧缺意味着他们要多付租金，加重了生活负担。 布朗说，市政府已经采取一些措施来解决，或至少是在某种程度上缓解紧张局面。比如说，市府投资建设经济适用房；还实施了一项附例，多出的公寓或花园套房应该出租给长期租户，若出租给短期租户则属违法。 （CTV） 这位市长还表示，当然希望联邦和省府能够出面，协助找到缓解该市租赁市场紧张的办法，但因为这个问题积重难返，短期内也很难完全解决问题。

据CBC报道，位于多伦多市中心央街877号的一家养老院（Davenhill Senior Living）已被出售，住在里面的150名老者被要求迁出，另寻安身之处。 （Doug Husby/CBC） 现年96岁的老人Sigrid Riko也是其中之一，她说接到管理部门的信之后“犹如晴天霹雳”，一下子心里难受极了，感觉空空的特别难受。毕竟在这里住了这么多年，准备在此度过余生，想不到要被赶走，一下子就无家可归，想来让人心酸，苦不堪言！ 她对CBC记者说，要是年轻一点，搬个家什么的不是大问题。但现在毕竟一大把年纪，行动这么不方便，要我们很快就找到合适的住处，谈何容易？ (Doug Husby/CBC) 也有居民对CBC说，物业的信根本就没有解释原因，只是说，请了专门的搬家咨询公司帮忙，尽量为将被迁走的老人找到合适住处。 还有居民表示，听说是某房地产开发公司买下了这个地理位置绝佳的建筑，推到后起高楼，很可能是建高层condo大厦。这位居民感慨，商人见利忘义，哪管老人们死活？ CBC的深入调查显示，无法证实业主卖掉老人院是出于商业动机。管理部门在给老人们的信中解释道，这是一个“困难但负责任的决定”（difficult but responsible decision）。 目前也不清楚买家是否要推到旧屋建住宅楼。但这栋物业所处的位置实在太好了，处于多伦多豪宅区之一的玫瑰谷（Rosedale）。如果在此起高楼卖condo，显然是只赚不赔的买卖。 但CBC的调查发现，买主竟然是一名房地产律师，名叫Andrew Jeanrie，被称为公司董事兼总裁。而土地登记处的记录显示，这家公司是在今年5月，物业易手前一周才注册成立的。 CBC于是向该选区市议员林顿（Mike Layton）查询。这位市议员表示，虽然附近居民担心它将成为一个公寓开发项目，但就他所知，目前为止市府这边尚未收到相关申请。 林顿说，现在看起来，旧业主是按照相关法律规定来重新安置将被迁出的老人。如果是这样，市府是无法干预的，但他希望省府管理部门跟进，关注搬迁事宜的进展。 林顿表示，我们真心希望搬迁能够比较顺利地进行，给这些老人找到合适的地方，以满足他们所需的护理要求。 “如果有人花这么多钱购买房产只是为了赚钱，而不考虑可能给曾经居住在那里的人们带来什么后果 - 这就很可能发生非常令人不安的情况...”

大温房地产市场放缓。新的销售数据显示，今年头6个月，低陆平原住宅成交额比3年前同期下跌超过225亿元，这主要是因为成交量和楼价均下跌。有房地产经纪形容，下跌程度令人吃惊，亦有房地产经纪认为，较低的楼价对整体社会而言较佳。 ■大温住宅市场走势备受关注。资料图片   在大温哥华和菲沙河谷，今年上半年售出的房产总价值为156亿元，不到2016年同期的381亿元总额的一半，只有约40.94%。 价格下跌和销售量减少，造成成交额下跌的主因。其中销售量下降幅度相当大，而价格也在下跌，特别是在某些地区和某些房屋类型。大温地产局日前公布的6月份报告显示，大温住宅的基准价格两年来首次跌破100万元大关，销售量则是近20年来最少的6月份。 之前多年来，大温房地产市场炽热，楼价高企，温哥华因此成为全球最难以负担的住房市场之一。 经纪认为屋价回归现实 对于大温住宅市场放缓，楼价下跌，有人不喜欢，认为楼价下跌意味着自己的资产减少，不过有人喜欢，认为终于有机会置业，因为之前实在太贵，根本买不起，现在价格比较合理。地产经纪马吉(Barry Magee)则认为，这是一件好事。 马吉续道，较低的价格对整个社会来说更好。他又称，实际上，这只是回归现实。 西门菲沙大学(SFU)公共政策学院助理教授戈登(Josh Gordon)表示，多年来，温哥华房地产市场受到需求激增的带动，并在2016年达到高峰。戈登指出，真正有趣的是需求激增，可是这与本地经济等情况不完全吻合，包括本地既没有大幅度的人口激增，也没有收入突然大增。这种急剧的需求大增，只是因为外来资金和投机等因素所致。 此外，戈登预料，本省新民主党省政府推出的投机和空置税，以及对高价值房屋的附加税项，不太可能弥补物业转让税收入的减少。 马吉同意温哥华房地产市场过去多年来炽热，主要是受到外部需求的推动。 另有大温住宅地产业界人士指出，房地产市场出现周期变化，自然不过。在经过破纪录的高销售量和大幅上升的价格，出现一些放缓也很自然。

温莎市目前对一名房东采取法律行动。这名房东被指未能清理一个由于下水管堵塞被污水淹泡的地下室。 温莎市副总建筑官Rob Vani对CBC新闻记者说，这个名为王子西（音译）（Zixi Wang）的房东于6月28日受到市府起诉。涉及出租物业地址为555 Dougall Avenue。 去年11月，该栋房屋的一根下水管道堵塞，导致污水回流，房屋的地下室被污水淹浸至今。 市府曾于三月发布命令，要求该名王姓屋主清理被淹的地下室。 王女士无视市府的命令。她争辩说，她面临6万元的修理费账单，而市府不让她从她的地税里扣除这笔费用。 住在该栋楼里的租户目前也在起诉王女士。 Vani说，市府起诉后，应该要过五周才会确定开庭日期。 他还说，被告通常会主动联系市府，试图在开庭前解决问题。 “我们预期这名屋主会很快和我们联系，进行讨论。” 王女士之前说，她聘用的承包商无法在八月前完成工作，所以才会延误。 Vani就此说法做出回应说，“我不知道她请的承包商有多大的工作量，但是市里有其他承包商，请其他承包商进行修理可能要快得多。” 除了地下室被水浸的问题，王女士的租户之前还投诉说，屋里没有热水。 Vani说，市府的理解是，该栋房屋的租户还是有自来水可以用，“但是没有热水”。

一点小错竟让酿成大祸 自从温哥华推出空置税以来，不少华人收到不合理的账单。 而对于一些上了年纪的人来说，申报程序对于他们来说更为复杂，一点小错，却让自己背上了13万的税款，这名华人的经历确实有点委屈。 家住在温哥华西边富人区Shaughnessy的王守浦(Sau Po Wong，音译)先生是一名老移民(专题)了，刚刚退休没多久的他已经开启了度假模式。 根据法庭文件描述，王先生2017年在他的温西豪宅作为主要住宅居住了6个月以上。 王先生的这栋豪宅购于2003年，占地22000平方英尺，建筑面积也高达6000平方英尺，有五个卧室，非常豪华，2018年估价为$1260万(约6642万人民币(专题))，如今挂牌销售$1690万加元。 所以，在2018年，温哥华市府推出空置税的时候，王先生自然申报2017年时该房屋有豁免权。 随后，政府通知他需要补充一些材料，以证明他2017年居住在屋内超过6个月。 可是已经退休的王先生却犯了点小错，导致后面一系列麻烦。 他不小心把2018年的水电费单错当成2017年的提交了上去，本来想证明2017年时房子并非空置，却因为传错文件，而酿成了大错。 但是自以为提交了2017年水电费就没有问题的王先生，在2018年9月开开心心出去玩了一趟。 直到2018年12月18日王先生才回到家中，刚回来，他就被信箱里的信惊呆了。 里面竟然有一张高达$128,310加元的空置税账单! 而且这张账单的截止日期是12月12日，他已经晚了6天了，所以将会有5%的罚款，所以他要交的空置税变成了$134,725.50!(约人民币71万) 他立刻给打电话询问空置税的负责人员，得知自己当时提交了错误的文件，悔恨不已，询问是否可以补交一份正确的文件。 空置税的负责人却告诉他，申诉截止时间为2018年12月12日之前，在这之后便无法申诉了。 王先生急忙说：那段时间在旅游，不在温哥华。 该负责人说：太晚了，温哥华市府目前已经完成了审计。 温哥华市府还表示，他们已经给了居民很多申报的机会了，包括2018年9月发出的一系列电子邮件和电话。 目前，王先生已经决定将温哥华市府告上了法庭，认为政府应该再给他一个机会。 目前还没有得到任何回复。 其实王先生的案子已经是目前温哥华市政府接到的第四起诉讼，之前还有一名家住温西的华人女子也有类似情况，收到不合理的空屋税账单。 上周，我们曾经报道过一名何女士在温哥华西区买下一栋市值$2679万加元的临海豪宅。 但是这栋豪宅建于1937年，已经老的无法住人，屋内石棉检查也不合格，处于急需推到重建的状态。 但是温哥华市府却强制发给了她一张$249,000的空置税账单。 房子太老，必须重建，无法住人，但是温哥华市府迟迟没有批准她的建筑许可证。处境艰难的她却还需要缴纳高达$25万的空置税账单。 所以最后何女士将温哥华市府告上了法庭。 据悉，温哥华政府的空置税于2018年开始生效，旨在降低温哥华市的空置率，提高出租率。 但是如果该房屋为屋主主要住所，一年内住满6个月，或者该房屋在建筑或者装修的情况下，则可以给予豁免。 不过，这两名华人的经历也确实看着让人委屈，这样征收空置税，真的合理吗?

有一些华人房东为了赚钱有意无意地忽略加拿大的法律，一旦发生严重后果追悔莫及。最近Oshawa一名华裔女房东就因为改装房子增加出租屋且屡教不改，最终被被判入狱21天，罚款$3.4万。   法庭文件显示，这位姓叶（Ye,音译）的华人移民拥有计算机硕士学位，从中国移民到加拿大后一直找不到对口的工作，只能做办公室文员糊口。叶女士自称每月仅有$2000元的收入，有3个孩子要养育，最小的只有4岁，有一个无法工作的残疾丈夫要照顾，还有来此探亲的母亲与她一起生活。为了生活下去，她必须靠房租来填补生计。 叶女士说，2015年，她的父亲被诊断出患有肺癌，作为家中的独生女，她不得不常常返回中国照顾老人。后来为了给父亲治病她不得不卖掉一套房产。2015年底，父亲去世，她只好带着老母回到加拿大照顾。 然而法庭上检控官提出的证据否定了叶女士的说法。证据显示，叶女士在2016到2018年先后购买了3套独立屋，其中两栋价格过百万的房子都是现金全款付清，只有一套70万元购买的房子有贷款。 法官开恩：罚款减半，只判罚$3.4万 对此叶女士的说法是这些房子虽然都在她名下，但她都是帮国内亲友购买的。叶女士的这个说法没有被法官采纳。 Oshawa市政府起诉书称，叶女士2016年对房子进行装修，隔出了更多的房间，租给了多个人。此举违反了当地市政府租赁条例，违法分租也导致消防隐患增加。市政府找上门，勒令她恢复原样，不允许继续出租该房。但叶女士对此置之不理，继续偷偷地出租。 2017年1月26日，市政府执法人员突袭她家，发现她依旧在出租该物业，叶女士被捕。 检控官要求判叶女士两周到一个月的监禁，并处罚款$6.5万，法官最后判叶女士入狱21天，罚款$3.4万。

加拿大不列颠哥伦比亚省温哥华市及周边地区今年6月份的房屋销售量降到2000年以来的最低点，而且温哥华地区平均房价三年来首次低于1百万加元。 根据大温哥华地区地产局的统计数字，6月份有2077套住房售出，这比5月份的房屋销售量猛降了21.3%，与去年同期相比则下降了14.4%。 大温哥华地区的平均房价是998,700加元，是2017年5月以来首次低于百万加元。从主要房屋类别来看，大温哥华地区独立房的平均价格是142万3千5百加元，排房均价是77万4千7百加元，公寓楼单元的平均售价是65万4千7百加元。 房地产市场专家们认为，联邦政府推出的金融机构必须严格房贷审批、对房贷申请者进行压力测试的规定，不列颠哥伦比亚省政府和温哥华市政府推出的一系列针对炒房者和外国房地产买家的税收措施对大温哥华地区房地产市场的降温起到了明显作用。

根据倡导年轻加拿大人权益的非营利组织Generation Squeeze的一份新报告表明，千禧一代想在温哥华买房须存上29年的钱，才能存够20%首付金，在多伦多要21年。千禧一代需要比婴儿潮父母多花上8年才能买得起房子。Generation Squeeze的创始人克雪(Paul Kershaw)博士对《国家邮报》表示：“这是一种危险情况。可负担性是一个大问题。” 调查显示，25至34岁的加拿大人，平均需要全职工作13年，才能存够平均房价的20％作为首付款。而在两大房地产热门城市，大温哥华甚至需要高达29年时间，大多伦多地区需要21年。 多伦多房地产经纪人史凯德瑞斯(John Skenderis)表示，房价和利率有密切关系。“利率若上升1%，大约可看到房价下降10万元。但如今利率未有上升，若继续保持低位，房价就还是居高不下。” 他并相信，在移民不断涌入的情况下，看不出未来加拿大房地产会下跌。 渥太华和魁北克的千禧一代将需要分别需要花10年和11年的时间才能存下首付款。 虽然东海岸和草原省的房价较低，但同时这些省份的失业率也较高。 该报告发现，加拿大的平均房价需要下降22.3万元，这是目前房屋均价的一半，才足以让多数人获得80％的抵押贷款。或者另一个解决方案是，加国人每年平均薪资要跃升至93,400元，这是当今平均薪资水平的两倍。 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)表示，房价居高不下的根本原因是：没有足够的房屋供应。CMHC市场高级分析师萨纳加玛(Dana Senagama)说：“我们租赁市场很紧张，如果你是首次购屋者，那么你是在与即将购买公寓单位的投资者竞争。”综合报道

最近加拿大楼市经历寒冬，但是租房市场却火热依旧。不少华人移民来了之后抓紧买房，然后收一笔租金，让生活过得轻松一些。 近日，一名华人移民在安省坐拥3套大房子用于出租，为了赚的更多，她还将房子改装，却不小心触碰了法律的底线，最终被判入狱21天，罚款$3.4万加元。 这名华人移民Y拥有计算机工程师硕士学位，早期从中国移民到加拿大。 但是一直找不到对口的工作，只能做办公室文员糊口。每月仅有$2000加元的收入，她还有3个孩子要养育，为了生活下去，她必须靠房租来填补生计。 加拿大的租房市场一向火爆。根据第三方权威网站统计，全加拿大租金最贵的城市就是安省多伦多，6月数据显示一房一厅要$2230每月，温哥华排名第二，一房一厅租金$2210每月。 2016年，Y女士将自己位于安大略省奥沙华市Athol Street East的一间房子进行出租。 但是为了赚更多的钱，她对房子进行的装修，隔出了更多的房间，租给了多个人。 但是就是因为这么做，导致她违反了当地市政府规划的租赁条例。不光如此，违法分租也会导致消防隐患增加。随后，她被政府找上门，并且勒令禁止她继续出租该房。 但是Y女士不可能放着一栋空房在那里落灰!她决定行走在法律的边缘，继续悄悄地出租该房。 2017年1月26日，执法人员突袭她家，发现她依旧在出租该物业。 于是立刻下逮捕令，将Y女士关了起来! 在法庭上，Y女士道出了自己的无奈和心酸。 2015年，Y女士的父亲被诊断出患有肺癌，作为家中的独生女，她不得不常常返回中国照顾老人。 这样的生活，让她几乎无法工作，她必须通过收租糊口。 后来，父亲的病情更加严重，Y女士不得不卖掉一套房产给父亲治病。 2015年底，父亲因为癌症去世，Y女士带着老母回到加拿大照顾，身上的担子又增加了一份。 而且，Y的丈夫是一名残疾人，无法工作，他们膝下3名子女，最小的只有4岁，一家人全都靠她一人微薄的薪水支撑。 所以，房租是他们一家必须的收入，不然全家人无法生活下去。 然而，检方进行了调查，发现事情并不是这么回事。 法官提出，Y女士根本不像她说的那般窘迫。 如果说她2015年为了给父亲山穷水尽，那么下面这些房产又要如何解释? 检察官称，Y女士于2017年7月，在Keswick全款购买了一栋$108万加元的房子。 2016年6月在Queensville也是全款购买了一栋$118万加元的房子。 2018年1月，在Keswick贷款购买了一栋$70万加元的房子，还剩$54.4万加元的贷款要还。 Y女士哭诉，这些房子虽然在她名下， 但是都是她帮国内亲友购买的。因为资金出不来，所以那些在加拿大没有身份的中国亲友拜托她帮忙买房。 但是法官认为，Y女士屡教不改，对法庭的警告无动于衷，对租客的安全好不负责。 最终，法官判Y女士入狱21天，罚款$3.4万。 留学生葬身火海 房主非法出租赔至倾家荡产 其实像Y女士这样改装房子出租的人不在少数。 但是Y女士其实非常非常地幸运，因为租户多的房子往往存在大量的消防隐患。 比如2018年5月，多伦多的一间非法出租的房子就在深夜起了大火，一名留学生熟睡中来不及逃脱，遭活活烧死。 据悉，事发房屋房东为华人周先生，他名下有6处房屋，其中5处都是学生分租房。 而这栋房子为了便于分组，也对屋内进行的改装，这间不大的物业竟然能住下12个人!所有可以利用的空间都被分割成出租单间! 所有的租客都共用3个浴室和2个厨房，其中一个厨房还没有通水，杂乱不堪，卫生状况和消防安全都令人担忧。 而非法出租的房屋保险公司根本不会理赔，相信这位华人房主将面临严重的法律责任和巨大的民事赔偿。 多伦多分租房的大火，虽然是一场悲剧也是一次预警。 希望可以唤醒像Y女士这样的房东，为了生命安全，和自己的下半辈子，还是合法正规地出租房子比较保险。

好的房产还是有很多买家出价，卖的也很快   今年以来，大温房市持续低迷，然而最近两个月的分析数据却显示，大温正在经历稳步调整的阶段，房市即将反弹。   卑诗地产协会预测，到2020年，大温房屋销量将增加25.3%，房价上涨到101万5000元。   目前大温一些地区仍能保持卖家市场的状态，很多去年的购房者也表示在经过价格战后才买到的房，说明市场正逐渐回升。     今年大温房市稳步过度 2020年强势反弹   和前几个月的萧条景象不同，大温地产局的5月数据显示，5月大温的销量有所回升。   5月共销售房屋2638套，和4月相比大幅增加了44.2%，虽然5月的销量仍比10年平均值低了22.9%，但已经远远小于前几个月与10年同月平均值的差距，前几个月的差距都在30%以上。   和地产局的数据一致，卑诗地产协会（BCREA）最新发布的第二季度预测报告也对市场给出了较高的期望。   地产协会认为，2019年是一个过渡阶段，卑诗省的房屋销量和房价与2018年比都会下降，但2020年就会强势回升。   预测报告显示，2019年，卑诗平均房价会下降2.2%至69万7000元，到2020年，受到消费者需求增加的影响，平均房价会增加4.2%至72万6000元。     2019年的销量也会比2018年低9%，降至7万1400套，随后会在2020年大幅回升14.4%增至8万1400套。   这个数字已经非常接近全省10年多重销售系统（MLS）的销售平均值8万4300套，但和2015、2016年市场最火热时超过10万套的销量相比还是有很大差距。   卑诗地产协会的首席经济学家Cameron Muir表示，贷款压力测试的限制还会影响今年全省的购房需求，但是强劲的经济发展和人口增长会带动地产市场的需求。     预计到2020年，卑诗12个地区的销量都会增加，大温销量之前下降的最多，因为也被预计会有最大幅的增长。预计2019年卑诗销量下降11.6%至2万2150套，到2020年增加25.3%至2万7750套。   房价的反弹不如销量迅速，明年全省多数地区的房价都会增长，大温预计今年的房价下降3.7%至101万，到2020年增加0.5%回升到101万5000元。     部分地区仍保持卖家市场 公寓、城市屋销量好   今年房屋销量和房价的下跌也并不代表所有地区都是“哀鸿一片”，Rew.ca的统计就显示，很多地区仍能在今年春季保持卖家市场，比如素里的Clayton、匹特草原的Central Meadows、温哥华的Fraser East、Mount Pleasant，以及高贵林港的Citadel等。   一般来说，如果销售挂牌比（sales-to-active listings ratio）低于12%，则市场为买方市场，价格趋于下跌；比率在12%到20%之间，为平衡市场；比率高于20%，则为卖方市场，价格趋于上涨。     今年春季，从2月到5月，大温有5个社区的销售挂牌比在20%或以上，是卖家市场，有19个社区都在17%或以上，表明销售相对稳定。   素里和兰里今年春季的销售都很好，素里的Clayton是所有地区销售挂牌比最高的，达到22%。兰里的Murrayille销售挂牌比也达到18%。从数据来看，兰里也是大温房屋性价比最高的地方，独立屋每平方英尺359元，城市屋每平方英尺387元，在大温城市中均价最低。   温哥华虽然房价较高，但也有一些地区拥有高销售挂牌比。Fraser East和Mount Pleasant East地区比较受青睐，春季销售挂牌比都为20％，显示市场为卖家市场，Kitsilano挂售比为17%。   从房屋类型来看，公寓和城市屋是最受欢迎的类型。公寓有6个社区的销售挂牌比在20%或以上，城市屋也有6个，独立屋则只有1个。最受欢迎的公寓仍然在素里，Clayton的公寓挂售比达到23%，Cloverdale达到21%；匹特草原的城市屋销售很高，Central Meadows的城市屋挂售比高达27%。       大温地产局的数据显示，5月大温房屋的销售挂牌比为18%，和前几个月相比有明显提升。今年前4个月，销售挂牌比都在15%以下，分别为12.7%（4月）、13.5%（3月）、12.8%（2月）以及10.2%（1月）。   2018年超半数买家经历价格战 买房超过规划预算   过去市场火热的时候好的房屋一房难求，买家需要经过价格战、无条件offer等才能抢到房，如果认为现在的市场完全不需求这些就错了。加拿大房屋和贷款公司（CMHC）近日发布的一项数据也显示，虽然过去一年市场下滑，但很多在2018年购房的买家表示，还是经历了价格战才买到的房，说明市场并没有想象中那么脆弱。     调查显示，在2018年接受访问的大温购房者中，有55%都表示自己参与了价格战，这个比例和2017年相同，而且包括各种类型房屋。大温购买独立屋的人中，有51%的人参与了价格战，购买公寓的人中，有58%经历了价格战，这些结果也和2017年相同。   另外50%的大温购房者表示，最终所购买房产的价格超出了自己之前的预算，42%的人购房价格在预算内。有地产经纪指出，虽然现在市场上买家占主导，但好的房产还是有很多买家出价，卖的也很快，有些买家想等一等再出价就未必一定还有机会。   在影响房价的因素方面，大温买家还是认为“外国买家”是最主要的原因，有70%的人认为其对房价影响重大，其他因素还包括城市吸引力、国内投资者、土地稀缺、人口增长、利率变化、雇佣人数增加等。  

　　皇家银行经济研究部(RBC Economics)发表报告，指本国不少房屋市场出现楼价下跌和家庭收入上升，这有助提升民众的负担房屋能力。不过，卑诗大温和和维多利亚市场的难以负担程度仍被形容为糟透。大温市场仍然是全国最难以负担城市，置业及相关开支占住户收入中位数82%。          皇银的报告指，全国而言，今年第一季的楼房可负担指数跌至51.4%，那是连续两季录得下跌。   　　该百分比指数是指，负担一间房屋所需开支会占住户税前收入中位数的比例，那些开支包括市场楼价计算的按揭开支、物业税和水电费等，按揭是假定1/4屋价首期、分25年还款和5年定息推算。百分比愈高代表更难负担一房屋。 　　报告指，连续两季指数下跌，即负担能力上升是政策效果，显示修补国内置业可负担能力是有些进展，决策层会对此感到鼓舞，而处理温哥华和多伦多的可负担危机仍是他们最优先解决问题之一。政策造成的市场下跌，成功地将大温较早前所丧失的负担能力"逆转"，又能稳定多伦多的情况，然而两地的楼房仍是一般家庭未能负担得起。 　　报告续指，在加西其他市场和部分大西洋地区的市场下滑，使该可负担指数下跌至51.4%，这代表民众负担房屋的能力有改善。连续两季录得指数下跌，更是自2013年后从未出现过。 　　报告指大温整体市场的指数高达82%；按房屋类别而言，大温独立屋的指数更高达112.2%，柏文为50.9%。 　　研究部预期，整体置业开支在短期内会继续、但缓慢地下调，利率不期望会向上，因为全球贸易环境不稳定，"在不少西部的市场内，我们预期楼价在数个月都继续承受下调的压力。"在上述种种因素下，再加上住户收入有正面的前景，会有助改善置业的负担能力。 　　报告于分析温哥华的篇幅中指，大温地区市场在过去两年波动，而其二手市场的活跃程度，经过一段长时间下滑后终在春季结束，但料短期内仍不会大幅回升。大温房屋难以负担程度仍属危机级别。 　　报告续指，大温市场虽录得显着改善，但解决危机的力度仍只算轻微。大温今年第一季的指数按季下跌1.9%，但跟一年前比较，下跌了5.1%。 　　至于维多利亚，报告指首季属冬季月份并给维多利亚楼市录得5年新低点，按季下跌1%至58.6%。报告指，去年出台的按揭压力测试及省府引入的遏市措施等因素使不少买家，包括投机者却步。

卑诗省府宣布在未来5年内向“洁净卑诗政府房屋计划”（CleanBC Government Buildings Program）投资5,800万元，改造省政府建筑，令政府设施更加环保和更具智能，同时创造更多就业机会。 卑诗公民服务厅长辛绮丽（Jinny Sims）周五在卑诗理工学院(BCIT)表示，省府的最终目标是到2050年实现减排80%，而“洁净卑诗政府房屋计划”则可协助实现这一目标。 省府辖下超过1000座大楼将进行改造，采用新供暖系统、 隔热以及其他措施，从而达到节能减排的目标。省府还计划于2022年开始，所有省府新设施都100%使用洁净能源。 根据计划，省府将采取行动减少政府建筑的能源消耗和温室气体排放。其中一个重点领域是使用更高效的供暖和制冷系统改造旧建筑，并建造更环保的新建筑。 “洁净卑诗政府房屋计划”的目标是约1千幢的省府建筑，这占省府公共部门总排放量约8%。此外，到2021年，所有省府新设施都将建有电动汽车充电站，旧建筑则会根据需要增设充电设施。  

如果你被房贷压得喘不过气，是否曾考虑过放弃还贷呢？在2008年，美国有不少屋主放弃了还贷，引发一场席卷全球的金融危机。   　　   在加拿大，按揭者放弃还贷会怎样呢？其实，这事离我们并不遥远，如果你的房屋价值低于你的还贷总额，那放弃还贷是非常有可能出现的情况。如果按揭者因为某些原因放弃还贷，会迎来怎样的下场呢？   按揭亏空   当你的待偿按揭总额超过了你的房屋估价，这个时候放贷方得到了你的房屋，同时遭遇了按揭亏空（Mortgage Shortfall）。举例来说，你的房屋现在的估值是40万，但你还欠银行45万的房贷，由于你的房屋估价已经低于待偿总额，所以你这个时候就会想放弃还贷了。   　　   为什么会出现估价低于待偿总额的情况呢？最主要的原因就是房市走低，房价跌了，比如你在房市最高峰时以50万购买了一套房屋，但房市走入低谷后，你的房屋可能只值20万了，而你还有25万的房贷要换，这种情况下就会出现违约。另一种情况则是你拿自己的房屋作为抵押去申请贷款了，结果现在欠的钱比刚申请贷款时还要多了。   完全追索权是什么？   如果你的房屋价值低于待偿总额了，你就只有停止还贷这一条路了吗？其实不然，如果你有能力继续偿还按揭，你可以继续还贷等待市场回暖，期待你的房屋价值会回升。一旦你的房屋价值回升了，即使你依然要还一样金额的贷款，但最终你的损失会大大减少，而且至少留住了自己的房屋。 　　   但是，如果你无力继续偿还按揭，那放贷方就可以采取行动强制将房屋出售。因为按揭亏空或丧失抵押品所有权等原因被迫买房时，你依然欠放贷方待偿余额和房屋销售收益之间的差价，如果你的房屋拍卖收益不足以抵消你的待偿余额，那么放贷方依然有权利要求你支付差价。这就是所谓的“完全追索权（Full Recourse）”。   另外，放贷方卖房时的全部成本，都是要由借贷者来负担的，银行为了让你的房屋卖上一个好价钱，会在你搬走之后对房屋进行清洁和装修，这笔钱也是记在你头上的。房屋成交后的各种交割费用，比如律师费等等，也是借贷者承担。   放弃还贷会有什么结果？ 　　   在加拿大大多数省份，放贷方都是有完全追索权的，因此房屋成交之后，销售收益和待偿余额之间的这部分差价，就成为了无担保债务。借贷者依然要偿还这一部分的债务，想免除这一部分的债务，借贷者就只能申请破产了。 　　   要知道，和借贷有关的信息都会反映在你的信用记录中，每个放贷方都可以查阅你的信用记录，所以一旦你曾经放弃还贷，你的信用记录就会留下一笔不良记录，而这一记录会追随你至少7年。所以，在放弃还贷之前，一定要三思而后行，因为这不单单会影响你的信用记录，还可能让放贷方将你告上法庭。