地产

安省政府提交一项针对地产经纪的法案，包括新的执法工具，商业结构的规定，以及让买房竞价更加透明。 安省政府和消费者服务厅长Lisa Thompson指出，这项法案是对2002年生效的旧规定进行必要的更新。 图片来源：CP24 法案名为《地产服务信任法》（ Trust in Real Estate Services Act），厅长说，现行的《房地产和商业中介法》已经有近20年没有更新，早就过时了。 新法案作出多项改革： 对消费者而言，新法案允许地产经纪根据卖家的意愿，在房屋抢offer过程中披露竞标价格，而现行的规定是要求所有各方都同意才能披露。 对于监管机构安省地产委员会（RECO），新法案授权对违规的地产经纪进行行政处罚、暂停牌照、积极调查，以及在考虑注册资格时包括公共利益在内的广泛因素。 安省地产协会总裁胡达克（Tim Hudak）指出，在变化迅速的市场上，更新执法权力对于保护消费者很重要。“如果有人违规，我们想要看到比目前更严厉的惩罚，包括暂停或取消牌照。” 对于地产经纪而言，新法案允许他们成立公司并通过公司付薪，提供税务福利，以及用新的方式管理收入流。 胡达克说，全国已有6个省份允许地产经纪像律师和医生一样，合办公司。新的法规将帮助地产经纪为他们的生意作出投资。 新法案还提出一项专业人士证书项目，允许那些擅长商业地产或湖滨地产的人士申请。 据报道，为了出台这项新法案，政府从年初就开始公众咨询，参与者达7000人，同时也听取了安省地产协会的大量建议。安省目前共有超过86000名注册地产销售人员、中介和中介公司。    

安省一对夫妇欢天喜地买房，不料入住新家后两个年幼女儿陆续生病，最后查到原因竟然是房子里隐藏的霉菌导致的。现在一家人不得不搬出来，保险公司不管、贷款银行拒绝施援手，只能打官司告建筑商，他们不得不在GoFundMe网站发起众筹度难关。11月12日女主人更新消息说，经过一年多的折磨，保险公司已经同意支付30万保险，一家人终于可以松一口气了。 图片来源：CTV 据CTV报道，女主人Bridget Austin说，去年6月，他们一家4口在Huntsville市南部的Port Sydney小镇买了一幢占地17英亩的两年新平房。一家人欢天喜地，以为两个女儿可以在自家广阔的草地上任意玩耍了。 图片来源：GoFundMe 没想到搬到新家后，当时3岁和1岁的两个女儿陆续发起高烧，大女儿被医院诊断染上咽喉炎。两个女儿服药后仍高烧不退，夫妇俩一筹莫展，不知道什么原因。 直到1个月后，她的丈夫和父亲打开厨房地板后惊讶地发现地板下全是黑霉，这让他们很 后震惊。最后打开客厅地板、空调回流管和地下室天花板，发现里面全部生霉，而建筑商为了掩盖，卖房前就在黑霉暴露处全部刷上一层厚厚的白油漆。也正因为此验房师在验房时没有发现。 CTV 后来他们请专家检测家中生霉情况，发现家中霉菌已不适合居住，专家建议，生霉太严重，没办法修补，只能拆房子。专家指出验房师如果缺乏经验，很难验出掩盖的霉菌，必须依靠专业空气检测才行，建议买家买房前花1200-1500元做专业空气质量检测。 CTV 买房时，经纪说房子建于2016年，从没人住过。没人住过是实情，但实际上这个房子从2006年就开工，中间放了几年风吹雨淋没采取任何遮挡措施，直到2016年完工，建筑商 采用油漆的方式遮掩霉菌。 CTV 一家人仅住了1个月后就被迫搬家。 夫妇俩找到保险公司，保险公司不接受理赔。找到银行，希望能每月按揭只付利息，也被拒绝。最后在保险公司建议下，夫妇俩起诉了卖房给他们的建筑商，官司估计得打几年。 经过几个月噩梦般的挣扎，Austin一家早已出现财务困难，因为他们既要承担房贷、地税，又要支付临时租住单位的租金及水电费；虽然他们通过筹款网站GoFundMe获得8350元的捐助，但只是杯水车薪。 女主人在11月初表示，他们只能再撑一两个月，马上就要宣布破产了。 就在这时，事情出现转机，他们突然收到Tarion保险公司的消息，表示同意接受他们的赔偿申请，并可获得最高30万元赔偿额以重建房屋。女主人形容这是一个奇迹；她表示，虽然30万元只够支付清拆房屋及重建主体部分的开支，但这已经足以让一家人松一口气了，预计整个重建工程需要47.5万元。 图片来源：GoFundMe 幸运的是，已有社区内的企业为这个家庭提供捐款，以及全新空调系统和低价电工服务，因此拆除及重建工程有望明年春季开始。 尽管一切都已朝好的方向发展，可当女主人回首这一年来的噩梦经历，仍然心有余悸。  

买房坐等升值赚钱，曾经一度是大温土豪们令人羡慕的业余爱好。 可最近这几年，在温哥华买房就像买了台碎钞机，从拥有的那一刻就开始不停贬值，要想卖出变现，动辄就要亏上几十万甚至是上百万加元，想想都扎心啊。 下图这栋看起来并不起眼甚至有些破旧的独立屋，因为位于温西Dunbar而身价倍增。2015年，被一位疑似华裔学生以250万加元(约1330万人民币)的价格拿下。 那一年，大温独立屋市场一路高歌，很多人想买房主要靠抢。 温西Dunbar可以说是温哥华富人们最喜欢的、最有升值空间的Location。 这栋地址为4047 West 18th Ave的独立屋，面积为3374平方英尺，拥有5个卧室、3个洗手间。 地理位置也相当好：伊丽莎白女王小学、罗德比恩中学、圣乔治高中等名校都在走路就可到达的范围。距离大温最好的大学UBC也仅有3公里。从名校到名校简直都可以无缝对接。 然而，就算是大温最好的地段也没能逃过市场下跌带来的阵痛。2018年，这栋独立屋的市场估价还略高于300万加元，可到了今年6月，市场估价已经跌到了252.7万。可以说，几年缓慢积累起来的涨幅一夜之间几乎化为乌有。 更让人想不到的是，当这位华人学生以政府估价的250万加元挂牌出售时，根本无人问津。 熬不过漫长的楼市严冬。华人学生无奈之下将挂牌价狠砍一刀，降至188万。 最后，这栋独立屋以205万加元的价格卖出，较他4年前的买入价亏掉了45万(约人民币239万)。 对于在国内楼市里习惯了“买到就是赚到”的中国买家来说，温哥华豪宅市场用割肉求售的惨痛教训，给学生们结结实实地上了一课。 豪宅占地约6879平方米。(网络图片) 当然，他还不是亏的最惨的华人学生。还记得2016年一条轰动了整个加拿大的新闻吗?一座温哥华最贵房产榜上排名第16的豪宅，以3110万加元(约合1.5亿人民币)的高价被一名中国学生买下。 一个普通留学生啊，随随便便出手就是上亿，还创出了当年温哥华豪宅的最高成交记录。 浴室(网络图片) 客厅(网络图片) 然而到了今年初，这处位于Belmont Ave 4833号的豪宅，估值为2940万，已经比这位留学生不到两年前入手时，跌了整整160万加元(约合800万人民币)。 这幢豪宅位于温哥华西区豪宅林立的格雷岬区(Point Grey)。占地1.7英亩(约合6,879平方米)，面积14,663平方英尺(约合1,356平方米)，除了多个卧室、浴室，3层豪宅还包含图书馆、健身房、景观游泳池、剧院等，房子周围看得到史丹利公园和北岸海景，整座别墅装潢甚为奢华。 书房(网络图片) 厨房(网络图片) 客厅(网络图片) 如果现在这位留学生要把房子卖掉，按照现在的市场，基本都是要给估价打个8折才能成交——那就意味着还要再砍掉5、600万加元(约3000万人民币)左右。 有钱人的世界，还真不是我们所能想象的。 3952 21st Ave W, Dunbar, West Side 同样是在Dunbar地区，2015年5月，有人以205.5万加元的价格在买下来一套老房子。不到一年，就以276.8万加元的价格把房子卖给了一个开发商，也算是大赚了一笔。 开发商把老房推倒重建了一栋2900平方英尺的豪宅。 今年4月，这栋独立屋以428万加元的价格挂牌上市，直到最近才以355万加元的价格售出，比挂牌价足足少卖了70多万元。 虽然从表面上看起来，开发商还是赚到了70万的利润，可是减去交易成本、拆除成本、许可证、建筑师费用和建筑成本，每平方英尺的回报只有118加元。 可现在，你要想在温哥华建房，每平方英尺的成本至少要300加元左右。 唉，谁亏谁知道。 2016年6月，一位富人以245万加元的价格在北温风景秀丽的Upper Delbrook地区买下了这栋独立屋。 这栋独立屋占地12000平方英尺，房屋面积3400平方英尺。有5个卧室4个卫生间。当时世道正好，新房主还对老房一通翻新，甚至还加建了一个游泳池。 可随后市场开始下跌，新房主的装修款很快就打了水漂。扛不住的他开始卖房，要价仅199.9万加元，比他的买入价便宜了45万多。 而就在上个月，这栋独立屋终于以175万加元的价格售出了…… 目测就白白损失了70万，装修费更是白搭了…… 2017年4月，市场已经低迷了一段时间。可能这位买家认为最糟糕的时期已经过去，就出手以220万加元的价格买下了西温这栋独立屋。 这栋独立屋位于5375 The Terrace Rd，拥有18000平方英尺的超大土地，最重要的是还有无敌海景。 每天面对这样的景色，想想都觉得心醉。 可面对房价的不断下跌，屋主大概也经常会感到心累。就在这个月，这栋海景房以170万加元的价格售出。 亏损50万加元，这一任房主每天面对的海景还真是价值不菲。 类似损失惨重的房主这几年真的不少。 2017年3月，又一位富人以320万加元的价格买下了这栋2227平方英尺的温西独立屋。 这栋位于3333 West 22nd Ave的独立屋不断贬值。2017年的市场估价还有307.5万，可到了2018年，就大幅降至262.8万。 在市场上待了70天之后，这栋独立屋以240.8万加元的价格售出。 房主的80万没了，此外他还要付高额的地产经纪费和法律费用……… 我们常说，人生中会遇到某个人，出场顺序真的很重要。对于投资房产，这句话似乎也同样适用：同样的地段，甚至就是同一栋房子，你在错误的时间买下，等待你的，说不定就是一段惨痛的经历……

真所谓“风水轮流转”。在进入了秋季之后，加拿大房地产市场的行情渐佳，即将进入卖方市场。随着市面上房屋存货量的降低、供应量收紧，房价的增长也达到了自2017年春季之后的最高点。 据本地英文媒体《环球邮报》报道：加拿大房地产协会（CREA）近期公布的数据显示，今年10月份全国的房屋成交量，同9月份基本持平，但是年同比大增12.9%之多。另一方面，房屋的挂牌上市量则按月下滑了1.8个百分点。 成交量大涨，但是上市量下降，这意味着市场行情的天平正在往卖方倾斜。事实上，今年10月份全国房屋的销量和挂牌量比率（SNLR）已达到了63.7%，达到了自2018年1月份的最高点。许多地产业内人士都认为，全国SNLR超过64%就意味着进入卖方市场。 熟悉房市的人大约都能记得，就在2018年年初，联邦政府推行了一项针对房屋贷款的新政策，即房屋贷款申请人必须通过一项风险压力测试，并导致加国房市大大降温。如今，SNLR已经回升、达到了那个时候的水平，再次证明了该政策对房市的负面影响已被完全吸收了。 报告中还有一个亮点则是，目前全国房屋的存货量为4.4（即按照现有的销量计算，消化掉市面上所有的房屋只要4.4个月），大大低于历史平均水平(6.3)。BMO首席经济学家波特说，这个数据再度证明，全国房市行情正在收紧，而随着时间的过去，这终将在房价的涨幅上体现出来。 这个体现或许已经开始了：今年10月份，全国房价增长了5.8%，达到自2017年年初（大家或许还能记得那个地产的黄金岁月吧）以来的最高点。更能反映房房价格变化的“MLS房价指数”（MLS home price index）则年同比增长了1.8个百分点，超过业内预期。 当然，加拿大各地的房地产行情很不一样，所以全国数据并不能反映出每个大城市房屋市场的具体情况。 《环球邮报》制作了一张表格，让人能够一目了然地了解目前全国房市的行情。 如上图，目前全国有9个城市的房市已经进入卖方市场，其中房地产行情最紧俏的城市是魁省的蒙特利尔，以及新布伦瑞克省的蒙克顿，两地的SNLR已超过80%，完全是卖家占据了优势。包括多伦多、温哥华在内的全国大部分大城市，地产行情属“平衡”。全加拿大唯一一个房市是买家占优势的城市，则是萨省省会里贾那。 本国大多数经济业内人士都看好本国房市的前景。正如RBC经济学家罗伯特霍格说，低利率、强劲的劳动力市场，将推动本国房市在2020年继续复苏。联邦自由党政府在先前大选时提出的承诺，他们将扶助首次购房者，这无疑将为房市再添一把火。    

多伦多一对八旬华裔夫妇因为名下一间公寓单位，与自己的女儿对薄公堂，要求取消女儿在该公寓的联名业权。 根据法庭记录，这对夫妇的公寓位于3181 Bayview Avenue。物业记录的业主是原告程氏夫妇和他们的女儿被告D。程氏夫妇说，最开始把女儿的名字加入业权名单，成为联合租赁人（joint tenants），是因为她在律师行工作多年，熟悉法律，相信她在俩人辞世后会按照遗嘱分配财产，但是女儿D违反了合约。 自2001年12月起，程氏夫妇就一直住在这间公寓，而女儿D住在美国加州。女儿D称，她的父母于2001年11月以$56.1万加币买下这间公寓时，与她签署了一份贷款合同，合同是有效和可执行的。虽然这是一种变相的按揭，但是希望能行使赎回权，以按揭抵押人的身份，成为物业的唯一拥有人。 图片来源：YouTube 程氏夫妇于1989年移民加拿大，共育有5名女儿，D是其中之一，另外四名女儿分别住在多伦多和香港。移民后，程先生在多伦多购买并经营一间制衣厂和一个仓库。 女儿D出生在香港，曾在律师行工作多年，从90年代初就和丈夫在加州生活。从1991年到2004年，她向父亲贷款超过$400万元，买下了大量投资生意，包括四间餐馆，一间农场，两间商场和11间投资物业。 2001年秋，已经65岁的程氏夫妇决定从密市的二层楼独立屋搬出，换住多伦多的公寓。 女儿D则称，她和丈夫有意购买多伦多的投资物业，用于孝敬父母。她称父亲是代表自己和丈夫于当年以$55万元买下这间公寓。 但是程氏夫妇反驳，从来没有为女儿购买投资物业。这间公寓的整个购买过程，包括聘请经纪、找房、付定金以及交割，女儿都没有参与。 女儿D声称自己是买房者和物业主人，凭证就是她与父母签的贷款协议。 图片来源：GAJUS/GETTY IMAGES/ISTOCKPHOTO 这份协议写明：程氏夫妇和女儿D是业权临时所有人，一旦贷款全部还清，程氏夫妇的名字将从业权名单中删除；贷款金额是$35万美元，购买价格是$56.1万加元（合36.1万美元），差价$1.1万美元将于2001年11月存入程氏夫妇的账户；年利率是5%；每月支付利息为$1,458.33元。 贷款协议书由女儿D起草，为英文。协议由程父（贷方）和D夫妇（借方）共同签署。 在签署这份协议的当天，程父和女儿还签了第二份贷款协议，用于购买加州的一处农场，金额$40万美元，年利率5%，每月支付$1,667元。 银行记录显示，女儿D确实向父亲支付了$1.1万元，以及每月$1,460元的利息，但是到2003年7月就停止支付。 图片来源：National Post 女儿D说，停止每月付款是因为父亲告诉她，不会把这间公寓的业权全部转移给她。之后，她便起草了一份中文的协议书，要求把她为公寓支付所有金额约$9万美元还给她，并放弃这间公寓。程父于2004年4月给女儿转账了这笔钱。 程氏夫妇说，他们并不了解2001年11月签署的两份英文贷款协议，直到2003年咨询了律师后，才了解到联名租赁的本质和后果，因而要求女儿放弃对这间物业的权益。 今年11月，安省最高法庭法官裁定程氏夫妇胜诉，女儿D的名字将从业权名单中删去。