希拉里和川普执政后，对加拿大房市的影响

　　一直以来，加拿大人并不大关心美国的政治，冷眼观看白宫风云，乐得过闲云野鹤般的宁静生活，纯粹的吃瓜群众心态。

　　但这次有些不同了，主要就是担心这两个领导人上台后，会给加拿大百姓的日常生活带来诸多不确定因素。

　　根据民调机构 Insights West 的调查结果显示，65%的加拿大人“非常担心”共和党提名人川普当选美国总统，20%的加拿大人“非常担心”民主党提名人希拉里出任美国总统。

　　今天，我们就来对比一下，希拉里和川普执政后，他们分别会对加拿大的房地产市场产生什么样的影响....

　　若希拉里出任美国总统

　　美联储加息

　　美联储自2008年底起，一直将利率维持在近零水平，希望藉此促进金融危机后的美国就业增长。美联储在今年年初微微上调了利率，但是始终存在的各种海外风险，其预期中的后续加息行动被一再推迟。

　　花旗(Citi)策略师 Jabaz Mathai 认为若希拉里最终赢得美国总统大选，美国有70%的可能将在12月加息。

　　一旦美联储加息，美元会走高，这意味着加元和美元之间的距离将继续扩大。

　　这将进一步刺激加拿大本就过热的房地产市场，加元的贬值将直接导致加拿大房地产市场中的美国买家数量上升。

　　对于手持美元的美国投资者来说，加元汇率下跌无异于加国房地产等到了入市的最好良机;

　　对于手持人民币的中国投资者，买美国房地产的成本上升，加拿大的房地产将更具吸引力。

　　另外，加拿大的房贷利息率有可能会因美联储的加息而上调。

　　在房市一片沸腾之际，房屋贷款利率牵动着全加拿大所有购房者的心，信用管理公司 TransUnion 的报告指出，除去海外买家，目前大约有7百万加拿大人背负著浮动利率的房屋抵押贷款。

　　如果利率上涨0.25%，将有70万加拿大人将难以偿还月供;

　　如果利率上涨1%，将有100万加拿大人难以偿还月供。

　　现在，加拿大家庭的信贷总额，已经达到 1.892兆!加拿大家庭的“债务收入比”为163.7%，也就是说，平均每个家庭有$100的收入，就有$163.7的欠债。

　　一旦利率回到正常水平，对每个加拿大家庭来说，就是一场噩梦。所以，加拿大房地产崩盘的警告之声不绝于耳。这也印证了加拿大各大银行近期收紧房屋贷款政策，确保每个贷款者都有足够的还贷能力。

　　总的来说，如果希拉里出任美国总统，对加拿大房市的影响将是：吸引更多的海外买家纷至沓来，若加拿大央行加息，会造成本地买家减少购买和投资房地产的行为。

　　若川普出任美国总统

　　重新将北美自由贸易条约(NAFTA)搬上台面以及拒绝环太平洋伙伴协议(TPP)

　　加拿大皇家银行市场部发表了最新报告，认为若川普当选，会更加有利于加拿大的经济，虽然这个利好谈不上直接或持久，但却是纯粹的、更加直接的影响。

　　北美自由贸易协议为加拿大、美国和墨西哥带来了更多的机会和财富，商品、资金、劳动力这都是自由流动的。不仅如此，北美自由贸易协议允许美国及墨西哥公民无需提供劳工市场意见(LMO)就能申请加拿大工作签证，这将给加拿大带来更多的经济机遇，也将为加拿大创造更多工作岗位。

　　虽然利率对加拿大房价的走势有重要影响，但就业率与各城市的房价涨幅有着直接必然的联系，更重要的是，就业率是促使房价波动的最关键因素之一。

　　温哥华随着各种房屋新政的实施，海外买家有可能逐渐离场，楼市可能冷静一段时间，然而受市场供应以及需求行为的影响，就业率一定会支撑房价，以当下的市场为温哥华楼市下结论还为时过早。

　　支持基石输油管线建设

　　川普早前已经放出话来：一旦当总统，就会重启加拿大输油管计划(TransCanada's Keystone pipeline project)，在经济方面，这显然对加拿大是个好消息，但整个输油管工程将会给当地社区的安全及生态坏境造成潜在的威胁，对于房地产的影响也是巨大的。

　　之前温房网也曾详细介绍过金德摩根的这个输油管线计划，并分析了其对住宅可能造成的危害。无论是出现爆炸还是漏油，都可能会严重影响住宅的居住环境和价值。

　　原文链接：http://www.vanfun.net/news-10-0-8509.aspx

　　前新民主党国会议员 Kennedy Stewart 做过一个民意调查，显示本拿比的输油管已对附近房市造成严重影响：在被问及在油管附近购置物业的意愿时，大温地区45%受访者表示完全不会考虑;

　　23%的人则认为这对他们的购买意愿造成严重负面影响。

　　维持低利率环境

　　虽然加拿大的短期贷款利率并不完全与美联储的利率挂钩，但是长期利率的变化则完全依据与美联储银行利率挂钩的债券利率的变化，短期利率也会受其影响。

　　如果美国保持低利率，加拿大追随美国的脚步保持低利率，这势必鼓励更多的加拿大人贷款购房，也是对加拿大的房地产市场和房价的一剂强心针。但是，加拿大人本来已经创纪录的个人债务恐怕也会再上一级台阶。

　　总的来说，如果川普出任美国总统，会提升加拿大的经济，促进本地就业率，在配合低利率环境，房地产市场依旧保持火热势头。