加拿大住房缺口惊人：建这些新房才能稳住房价！

加拿大国会预算官办公室（PBO）最新分析指出，为了填补全国住房供应缺口，加拿大必须在2035 年前新增320万套净住房。

这意味着每年需要新增约29 万套净住房——这一速度在加拿大历史上从未持续过。所谓“净新增”是指扣除被拆除、用以新建住房的房屋之后的实际新增数量。

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报告发布之际，家庭形成速度正先快后慢。2024 年家庭新增数量创下48.2 万户的纪录，但由于近期联邦移民政策收紧，PBO 预计 2025 和 2026 年将大幅下降。到 2030 年之前，家庭形成数量都将远低于历年17.6 万户的平均水平。

在建设方面，PBO 预计短期内住房竣工量会有提升，未来三年平均每年完成25.6 万套。但此后开工量将回落至历史常态，未来十年预计将新增250 万套住房，相当于 2025 至 2035 年间平均每年22.7 万套净住房。

这意味着相较于满足长期平均空置率所需的水平，累计仍将存在约 69 万套住房的缺口。要弥补缺口，每年平均需在基准预测的基础上额外增加6.5 万套住房，总需求量由此推高至320 万套。

PBO 的预测称：“这样的建设速度将超过未来人口结构需求，并弥补近年来因人口增长过快带来的额外住房需求。”

此外，到 2035 年，仅仅为了满足因房价过高、住房难找而未能独立成家的家庭和个人的需求，就需要71.4 万套净住房。但即便这些住房建成，租赁市场仍会紧张。要使租赁空置率回到2000 至 2019 年的正常水平，全国还需要额外24.8 万套住房。

PBO 的预测低于加拿大抵押及住房公司（CMHC）最新修正的估算。CMHC 认为，到 2035 年需建530 万套新住房才能恢复可负担性。PBO 警告称，如此激进的目标可能导致供过于求，造成异常高的空置率。

近年来全国住房可负担性持续恶化，PBO 与 CMHC 都会发布各自的年度住房需求预测，并更新十年期展望，但两者方法不同。

PBO 在预测中指出：“即便考虑到房价下降带动的家庭新增增长，要达到 CMHC 的可负担性目标，也必须大规模超额建设，这会造成异常高的空置房数量，或大量家庭拥有第二套住房。”

报告还警告，即使实现320 万套净新增住房的目标，虽然能缓解价格与租金压力，但仍不足以彻底解决住房可负担危机。家庭收入、利率，以及住房类型与地理位置等因素，才是决定新增供应能否真正转化为可负担住房的关键。

如果希望让供给真正接近需求，加拿大面临的挑战是：未来十多年必须年复一年维持接近 29 万套住房的建设量——这一规模堪称史无前例。