温东两座天车站 密度提升将增1.9万居民

全新的Rupert和Renfrew站地区规划已最终确定，计划于下周提交温哥华市议会审议批准。

这是温哥华市自2022年批准并实施百老汇计划以来，首次制定的高密度地区规划。该规划经过三年的规划过程，并进行了公众咨询，也是首个直接受温哥华计划影响的地区规划。

顾名思义，该区域规划是一项以交通为导向的土地使用战略，围绕SkyTrain千禧线的Rupert站和Renfrew站展开，而这两座车站目前周围主要是轻工业和低密度商业用途。此外，该规划覆盖的区域大部分现在为单户住宅社区。

整个Rupert和Renfrew站地区规划的边界大致为北至Parker街，东至Boundary路，南至东27街，西至Nanaimo街。该区域规划内的总土地面积——涵盖了Hastings-Sunrise社区的南部和Renfrew-Collingwood社区的北部——约为1631英亩，或6.6平方公里，稍稍大于百老汇计划的区域。

根据2021年的人口普查，该地区共有30,900名居民，居住在12,300个住宅单位中，并提供支持13,500个就业岗位。目前，该地区72%的居民为可见少数族裔，其中中国居民占59%。

根据该区域规划，到2050年，城市预计人口将增长61%——新增18,700名居民，使总人口达到49,600人。住房数量预计将增加82%，达到22,400个单位，而就业岗位预计将增加61%，达到21,800个。

最终确定的区域规划与之前提出的草案高度一致，并考虑了省政府关于在两个车站周围划定交通导向区域的立法要求。

高达45层的塔楼，第一民族拥有的地点甚至更高

如预期般，区域规划中最高的建筑密度将位于两个SkyTrain车站附近，预计现有居民用地将能支持高达45层的高层建筑，用于社交住房或有保障的目的建造租赁住房（包括80%的市场租赁住房与20%的低于市场租赁住房），其地块容积率（FAR）高达10.5倍。针对100%有保障的市场租赁住房，允许建设高达35层、8.5 FAR的建筑，对于分层市场所有权的公寓或酒店，允许最大29层及7.0 FAR的建筑。

往远处住宅区的塔楼高度和密度将逐渐降低，最高达到26层和6.5 FAR。

需要强调的是，区域内现有工业和就业用地，包括靠近SkyTrain站的地点，将专门保留用于非住宅用途，这符合该地区保护稀缺工业用地的指导方针。这些地点将通过提升密度来支持更高的就业，适合的用途包括工业、实验室、机构、办公室、文化、零售、健身中心、服务和酒店。一些靠近车站的就业用地可最高建设至30层，容积率（FAR）可达到5.5。

大型场地将继续容纳大型零售商店、影视制作公司及其他商业或机构用途，该地区内还有温哥华最大的加拿大超级市场、沃尔玛、全新的温哥华LaSalle学院校区和温哥华电影制片厂。该地区的大部分土地位于Still Creek的洪泛区内，该河流自东向西穿过低洼区域。为应对洪水风险，还将允许建筑物更高的高度，以适应更高的建设标准。

同时，将持续进行努力使Still Creek自然化并增加其日照，并采取新措施保护其水源。这包括在离小溪30米范围内禁止新建地下结构，及限制离溪流较远但依然较近的地块的地下楼层最多为两层，以维护淡水流入鱼类栖息的溪流，这条溪流连接着本那比湖和布伦拿特河。

该地区的新建筑还必须采用设计策略，以减轻与繁忙的加拿大太平洋铁路相关的噪声、振动、排放及脱轨风险，因为货运和客运列车贯穿该区域。

尽管在就业区域一般禁止住宅用地，但市政府工作人员对位于东百老汇3200号的前BC酒厂地块（位于East Broadway和Rupert Street交界的西南角，正对Rupert站）作出了一个重大例外。该地块由第一民族拥有的MST开发公司与Aquilini开发集团合作管理。

在2024年10月，根据市政府的加强重新划分过程，MST和Aquilini公布了将该地块改造成高达60层的12座高层塔楼的初步设计概念——成为温哥华的新高度建筑——其中包含3,800个住宅单位，总住宅面积为325万平方英尺（包含租赁公寓、租赁和可负担住房）。他们的初步开发提案还包括75万平方英尺的零售、酒店、办公室和/或工业用途，预计将支持约1,750个就业岗位。

前BC酒厂地块是该区域规划中15个指定的“独特场地”之一——通常大于两英亩——在这些场地上可以推进大型再开发项目，同时为公众提供重大福利。其他被指定为独特场地的例子包括东第1大道市场购物中心（以T&T超市为中心）、Akali Singh锡克教寺庙、Still Creek/Kaslo Gardens合作社、Casa Serena和意大利文化中心/Il Centro。

值得注意的是，约十年前，Il Centro的成员曾投票反对进行一项重大高密度的混合用途住宅再开发项目，该项目本可复兴并扩展他们的社区和文化空间。

其他已指定的独特场地，具有在区域规划指导方针出台之前就已预先确定的再开发计划，包括BC住房的Skeena Terrace项目，该项目将建设高达36层的建筑，并提供大约1,900个各种形式的可负担住房，以及BC儿童医院的新东温哥华医疗保健校园，目前正在建设中。

规划还规定将在车站远处建立新的社区中心——村落区。这些村落分别位于Renfrew Street与东第1大道交汇处（以东第1大道市场为中心）、Renfrew Street与东22大道交汇处、Rupert Street与东22大道交汇处、Nanaimo Street与东百老汇交汇处，以及Nanaimo Street与东第1大道交汇处。一般来说，被指定为村落的区域将出现新的低层居民建筑，建筑高度最高为六层，并设置与主要街道相连的零售/餐饮新用途——例如Renfrew Street和东22大道沿线的地块。

大多数新土地使用和区域计划呼吁将该地区现有的单户住宅社区转变为最多六层的低层住宅用途，用于社交住房和有保障的目的建造租赁住房，至多四层的市场所有权共管公寓，以及至多三层的市场所有权联排别墅和多户住宅。

在区域规划的北端和东南角的单户住宅区，重新开发将允许建立高达三层的多户住宅，部分社会住房项目的高度可达六层。

在2025年底，在区域规划获批后，市政府工作人员将返回市议会，寻求批准市政府主导的重新划分，涵盖该区域的大部分，具体是为了促进新的低层公寓开发。这将加快潜在开发的进程，使得物业所有者和开发商无需为其项目地块提交个别的重新划分申请，直接进入开发公 permit 申请流程。

12亿美元的公用设施、基础设施和公共利益费用

但市员工指出，为了支持该地区更高的密度，必须在公用设施、基础设施和社区设施方面进行重大投资。

目前一些区域无法支持区域规划设想的新低层密度。例如，在规划区域的南部，现有的供水系统缺乏提供大型建筑所需的消防流量的能力。然而，如果资金用于必要的升级，这一限制可能会在几年内得到解决。

优先解决的前10个年度的成本估算总计约为12亿美元（2024年价格）。这包括8000万美元用于饮用水管道扩建，2.57亿美元用于新污水管道，4000万美元用于雨水排放，5200万美元用于提升Still Creek自然化以改善洪水管理的工作。其他投资包括2800万美元用于新主干道铺设，4700万美元用于扩大人行道、自行车道和绿道，3900万美元用于增加消防站的容量，2400万美元用于新和改进的公园与开放空间，4900万美元用于扩建Renfrew社区中心及游泳池，以及700万美元用于新文化设施。

这个总额还包括1.47亿美元的Skeena Terrace社交住房部分，3.71亿美元用于近600个市政府主导的社交住房单元，以及5400万美元用于容纳220名儿童的新育儿设施。

考虑到该区域的公共设施主要以出租住房和可负担住房为重点，预计开发商资助的公共设施金额将较低。此外，在2026年，该区域规划将为市场租赁住房设立单独的社区设施贡献（CAC），并对包含儿童保育设施和20%低于市场租赁住房的市场租赁住房免除CAC。这一区域可能会根据省政府新的便利设施成本贡献（ACC）工具容纳CAC政策。

关于满足该地区显著增加的交通需求，两个SkyTrain车站的低客流量表明，它们可以支持额外的人流量。至于千禧线的整体客运能力，预计将在2027年，在百老汇延伸至Arbutus的开通后得到进一步提升，这将提高千禧线的运营频率并延长列车长度。

根据TransLink 2024年的统计，Renfrew站是53个SkyTrain车站中第38个繁忙车站，年度乘车次数为1.388百万次，工作日平均每天4,500次，周六2,500次，周日/假期1,900次。Rupert站则是第47个繁忙车站，年乘车次数为857,000次，工作日平均每天2,600次，周六2,100次，周日/假期1,700次。

区域规划识别出，需要改善Renfrew Street、Rupert Street、East Broadway和East 22 Avenue沿线的公共交通速度和可靠性，以支持TransLink未来的公交网络扩展。

今年早些时候，TransLink强调了启动新公交线路的提案，以服务于Rupert和Renfrew站地区规划，包括在Commercial-Broadway站和Holdom站之间（沿Grandview Highway和加拿大大道）、Main Street-Science World站和Brentwood Town Centre站之间（沿Terminal Avenue和东第1大道）的新当地线路，以及29 Avenue站与Phibbs公交交换站之间（沿Renfrew街和铁工人纪念桥）的新快线。

通过活动交通变化，将增加步行和自行车通道的通达性，可能会改善铁路的南北横穿道，并减少繁忙路段的车辆车道数量，例如东百老汇、Renfrew街和Rupert街，以便为扩宽的人行道和新的自行车道提供空间。