大温华人开发商爆雷！负债$8000万濒临破产！

大多数陷入破产困境的地产开发项目往往还处在初期阶段，因此此次进入接管程序的 Chloé 项目显得格外不同寻常——该项目已于去年完工。

项目概况

Chloé 项目是一栋四层高的综合用途建筑，位于温哥华 Kerrisdale 社区的 2096 W 47th Avenue，临近 East Boulevard 和 Arbutus Greenway。该项目包含 46 个分契住宅单元（strata units）和 11 个商业零售单元，其官网形容项目为“融合了古典建筑风格与自然美景、历史传承和社区魅力的居住空间”。

虽然官网显示开发商为温哥华本地的 Matchpoint Development，但法院文件表明开发商实际上为 Lightstone Development。根据卑诗省公司注册记录，Matchpoint Development Ltd. 已于 2019 年 2 月将公司名更改为 Lightstone Holdings Ltd.

目前该物业在名为 1076255 BC Ltd. 的公司名下，并已分割为 57 个独立分契单位，这一信息来自法院文件及 BC Assessment。

接管程序

接管程序由 Peterson Investment Group 启动。Peterson 是一家房地产开发商，同时也是本地多起破产案件的贷款方或合作伙伴，该公司为香港 Peterson 集团在北美的分支。Peterson 也是大型开发商 Westbank 的长期合作伙伴。

这次 Peterson 启动接管程序，是基于其与 Lightstone 于 2022 年 10 月签订的一项二级抵押贷款协议，贷款本金为 1,850 万加元，利率为年息 10% 或 加拿大银行基准利率加 7.55%，两者取其高者。协议曾两次修改。

贷款的担保方包括三家公司（1082463 BC Ltd., 1218548 BC Ltd., Gold Coast Industries Ltd.）和三位个人担保人：Ying Zheng Yu、Xiao Li 和 Xiao Song Zheng（又名 Vicky Zheng）——后者是 Chloé 项目官网所列的 Matchpoint Development 创始人。

截至 2024 年 2 月 3 日，Peterson 表示他们被拖欠的贷款金额为 1,923 万加元，每天利息为 6,514.70 加元（直到 2 月 28 日）。这笔贷款是为了弥补项目成本超支。

此外，第一顺位抵押权人是加拿大国家银行（National Bank of Canada），截至 1 月 22 日，他们被欠款为 4,739 万加元，每天利息为 8,679.69 加元。

法院于 2 月 24 日 批准了 Peterson 的接管申请。接管方随后确认，截至当日，Chloé 项目的总担保债务（不含利息）为 7,730 万加元，另有无担保债务约 151 万加元。此外，还有 8 项其他抵押权益登记在该物业上。

未能完成交易（Failure to Close）

Peterson 表示，Lightstone 在未获上级抵押权人批准的情况下新增这些抵押权益，已构成抵押协议违约。此外，开发商还与第三方贷款方和购房者签订了所谓的“私下交易”，其中包括：

• 以低于市场价值的价格将已预售单位再次转售给他人；

• 允许买家直接向开发商付款，绕过贷款人审批流程。

Peterson 称，Lightstone（即 Matchpoint）当前正陷入“流动性危机”，可能无法继续运作。尽管该建筑已于 2024 年 6 月 获得温哥华市的入住许可证，但截至目前，46 个住宅单元和 11 个商用单元中，只有 22 个住宅单元完成交割，尽管已有 31 个住宅单元和全部 11 个商用单元早已预售。

法院文件未说明为何交割率如此低，但分析认为，近年来加拿大全国范围内许多公寓预售买家因房价下跌放弃完成交割的情况激增。

Peterson 表示，由于开发方在项目过程中屡次推迟住宅与商业单位的交割时间，并存在管理混乱，其对开发商完成这些交易“缺乏信心”，甚至怀疑部分购房协议的合法性。

后续发展

自 3 月法院批准接管申请以来，尚未有新的法院文件披露。目前，接管方很可能正在梳理现有预售合同的有效性，而剩余未售单位预计将通过法院主导的方式进行处置销售。