安省业主 屋换屋失败濒挞订 相关诉讼增加

安省政府早前推出16辣招压抑房市，包括徵收15%非居民投机税等等，有地产经纪声称，政策对一些买家及卖家造成心理影响，部份地区屋价下调1成，又指有些在政策未出台前已签署的买卖合约，因买家面对市场调整，财政安排失预算下拟「挞订」离场，他声称挞订其实并非可行方法，预料未来因买方无法完成交易而引发的纠纷及法律诉讼或会增加。

 

地产经纪黎宇昌声称，安省推出的压抑房市政策，并非如政府预期般可防止外国人炒高房价，受害反而是本地市民，特别是对希望趁楼市兴旺时换屋的人影响最大。他又声称地产市场现正处于观望态度，想买的人不敢买，想卖的人不能像以往一样可于短时间内高价脱手。

 

对于安省新房屋政策，黎宇昌声称对手头上有钱购买豪宅的本地或外国顾客根本起不了作用，300万元以上位处良好地段的豪宅，仍然出现抢柯化（offer）情况。

 

黎宇昌又声称，预计特别是在华人社区，出现挞订的情况可能有所增加，但因挞订引发买卖双方对簿公堂的情况，却不会成正比例地增加，因为华裔怕麻烦，如果买方挞订，卖方要没收订金并非易事，因为订金通常会储存在地产公司信托户口中，卖方要诉诸法律，待法庭裁判后才能没收订金。这类民事诉讼过程可能要等很长时间才能有裁决，诉讼时期业主不能将涉事房屋放盘出售。

 

在此情况下，如果买卖双方均是华裔，黎宇昌声称，买家和卖家或会因怕麻烦，采取双方同意放弃合约方式，即是双方协商，买方放弃订金或再加一些金钱补偿，双方同意放弃执行买卖合同，而双方当事人、代表的地产经纪及两经纪公司的东主，都要在同意放弃合约上签名，并列明卖方收到订金和附加赔偿后，放弃一切追讨及诉讼权利。另外，有时买方因为种种因素不能如期成交，亦可向卖方要求延长成交日期，如果卖方同意，双方可签署一份延期交易补充合约。

 

黎宇昌估计，若房地产市场于未来几个月，仍然处于一潭死水情况，当一些买卖合约不能成交时，这类以双方同意放弃合约的和解事件会增加。

 

当安省各界正在观望省府压抑房市16辣招有何成效时，有地产经纪透露，他的1名顾客于今年3月28日竞价，以200万元购买1间独立屋，当时该客人相信自己居住的独立屋，可以180万元售出，于是计划向银行借20万元按揭贷款，搬到北面一些环境更好、面积更大的房屋居住。

 

惟4月20日安省政府房市新政策实施，由于他已经购买新屋，并且接近成交日期，于是以160万元挂牌将现时居住的房屋出售，希望以较低价格吸引更多买家，然后让买家进行竞价战，尽快以高于或接近180万元卖出。岂料放盘近1个多月都没有人竞价。现时该顾客一家四口面对十分头痛问题，因为手上没有几十万现金成交新屋。

 

由于旧屋卖不出，这名客户有意「挞订」不完成新屋交易，但又怕卖方追究到底，恐怕到时连现在居住的房屋都不保。因他当时购买独立屋的价格，与目前相比已跌价超过10%，预料卖家不肯只没收5万元订金就此了事。另外，该客人即使愿意完成交易，向银行申请按揭时，银行估价时该间要买入的房屋不会估价达200万元，能够申请到的贷款亦不足够成交价。

 

经纪透露，该顾客曾询问是否可以找私人贷款公司，先借款作成交首期，待市场回到辣招出台前的状况时，或有多些时间可以高价卖出现时居住的房子，取得足够现金「补仓」。但私人贷款利息高达10至12%，如果每个月现金流要支撑2间屋，加上高利息贷款，相信该顾客一定不能承受，因此现在陷于进退两难困境。

 

另一方面，地产经纪关荣光表示，直到目前为止未有客人因为房价变动，而出现挞订不成交个案，主要是因为他的客人都是殷实顾客，以现时下5万元订金计算，就算房价有少许回落，5万元亦可抵销回落价，买家不会因为屋价回落5万元左右而放弃成交，并且要负起将来被卖方索偿的风险。但他也表示，如果屋价出现大幅回落，不排除有买家会因为财力问题，不能完成交合约。

 

对于有地产经纪声称安省16房市辣招令部份买家财政失预算，或要「挞订」离场，刑事及商业法律师栗钧表示，在房地产交易中，如果买卖任何一方未能按照合约所订日期完成交易，是违反合同行为，触犯民事法，受损一方可以入禀民事法庭向对方索偿。

 

栗钧指出，在房屋买卖合约中，规定买方如果未能如期完成交易，卖方业主可以没收买方订金，同样如果是卖方不愿意将房地产出售，亦要将买方的订金双倍归还。另外，任何在这种违反合同的事件中，受损一方可以因为对方未能履行合约入禀民事法庭，向违约者索取因为违约而导致损失的金钱。

 

栗钧指以买方未能如期完成买卖合约为例，业主不但可以将订金没收，而且当业主重新将物业推出市场后，倘以低于上次成交合约的售价卖出，业主有权向违约买家索偿差额，及一切因为该次违约而多付出的费用。

 

栗钧又称，房屋买卖合约纠纷，由于有双方地产经纪参与，并有买卖双方签署的合同，因此法庭会很快做出裁决。就算法庭裁判卖方得直要买家赔偿损失，但买家若是外国人，就要看他们的国籍，如果是美国或与加拿大有互通法庭审判的国家就好办一些，卖方可以凭加拿大民事法庭的裁决书，到买方居住地方的法庭，申请被告人赔偿或甚至冻结和拍卖其名下财产，取得金钱赔偿。

 

但当事人如果居住在中国，由于中国与加拿大没有任何诉讼互通协议，卖方要到中国法院申请赔偿，成功机会十分微。