警惕！加拿大8省房价创新高！

加拿大人口增长放缓对房价的抑制作用远非传言中那般显著。加拿大房地产协会（CREA）数据显示，8 月全国房价基准虽大幅下跌，但仅两省出现实质回调，其余八省均在过去一年内创下历史新高 —— 其中六省的峰值诞生于过去三个月。这些市场是具备 “抗跌性”，还是只是回调来得更晚？

来源：betterdwelling

八省房价逼近历史峰值

加拿大房价：各省及全国基准房价从峰值至 2025 年 8 月的百分比变化

数据来源：加拿大房地产协会；Better Dwelling

8 月加拿大典型房屋价格降至 68.68 万加元，较峰值下跌 19.4%（减少 16.48 万加元）。但这一明显回调仅出现在安大略省和不列颠哥伦比亚省，其他省份房价仍顽固高企。

销量不及萨斯卡通市的纽芬兰省，8 月房价刚创下历史新高。事实上，10 个省份中有 8 个在过去一年内触及峰值，6 个省份的峰值更是在过去三个月内出现。这样的市场表现，难以支撑当前大规模信贷刺激政策的推出。

多数省份仅出现销量放缓，房价则因相对可负担性得以支撑。而另外两个省份的情况则截然不同。

仅 BC 省与安省出现房价回调

加拿大两个房价最高的市场出现了最剧烈的反转，从而拉低了全国数据。2020 年 3 月降息至 2022 年 2 月峰值期间，安大略省房价飙升 59.9%（上涨 39.65 万加元）；截至 8 月，房价已暴跌 25.6%（下跌 27.12 万加元）。即便经历回调，当前房价仍较降息周期启动时高出 18.9%（上涨 12.53 万加元），而彼时的房价已对可负担性构成压力。

BC 省表现更为坚挺。2020 年 3 月至 2022 年 4 月峰值期间，该省房价上涨 51.6%（上涨 36.46 万加元）；2025 年 8 月房价微降 12.0%（下跌 12.88 万加元），至 94.28 万加元。跌幅仅为安大略省的一半，显示出更强的价格粘性。

人口增长并非主因：低息信贷才是核心推手

人口增长放缓并非房价下跌的主因。尽管疫情后移民加速，但随着利率攀升，安大略省和 BC 省仍出现了房价回调。人口增长曾为投机者大举借贷提供了理由，但归根结底，高房价市场对利率变动更为敏感。

这是货币政策的基本逻辑：降息会提前释放需求，刻意使需求超过供给以催生通胀。政策制定者或许不会直言，但事实确实如此。

反之，这意味着单纯调整移民政策，未必能重新激活安大略省和 BC 省的住房需求。

其他省份回调延迟？

多数省份房价在过去一年内创下新高，这与 “人口增长放缓导致房价下跌” 的说法相悖。事实上，部分地区即便销量低迷，房价仍在上涨。较低的房价使得这些市场对降息、延长还贷期限等信贷刺激政策尤为敏感。

省际迁移和 “泡沫传导” 也起到了推动作用 —— 即便当地基本面不支撑，从高泡沫市场迁出的购房者仍推高了其他地区的房价。但两地价差正不断缩小：2020 年哈利法克斯与多伦多的公寓价差为 50%，2025 年 8 月已收窄至不足 20%。只要购房者仍处于 “自我泡沫” 中，这类趋势就可能持续。