多伦多难觅立足之地 年轻人支持扩容

　　多伦多的房屋价格自今年下半年起即便有降低的趋势，但以普通工薪一族的收入来算物业价格依然很高，千禧代和打工一族想要入市仍然相当困难。在大多伦多地区，许多年轻人开始倾向支持“迎毗”（Yes-in-my-backyard，YIMBY），即欢迎毗邻，希望提高大多地区的建筑密度，或父母一代愿意让出他们占地大的物业，建设高层高密度住宅，或者是将独立屋改建成两至三联式镇屋，以解他们的置业之忧。

　　29岁的Michelle German自感属于挫折的一代，因为她与其他年轻人一样，要面对房价持续猛涨。高房价将年轻的专业人​​士、不太富裕的市民和新移民摒弃在市政设施和交通服务完善的市中心之外。

　　年轻族成无屋游民

　　German与3个室友在市中心合租一个单位，她在非牟利环境组织Evergreen任职高级经理，有很好的储蓄习惯，但她说至少在可见的将来，都没法掏钱出来买屋。

　　根据《多伦多星报》报导，German在多伦多地区商会（Toronto Region Board of Trade，TRBOT）会议上称，现在是时候发声，将挫败感和愤怒化为行动，会后她向《星报》表示： “就提倡方面来说，我们不是只为自己着想。”

　　负责计划和社会政策的专家对此表示，情况在转变，多伦多的“迎毗”（yes-in-my-backyard）地位正在上升。 “迎毗”是指年轻都市人鼓吹“在我后院”的密集发展模式，借此应付城市物业价格难以负担的问题，他们提倡兴建适合家庭居住的共管大厦单位，将现有独立屋原址改建成两至三间镇屋，以及改建子女成家立室后、家中只有两老居住的半空置状态物业。

　　辛勤工作仍难攒足首付

　　卑诗大学教授Paul Kershaw专门研究由世代不平等引发、名为“受挤压一代”（Generation Squeeze）的社会运动。该运动旨在令千禧一代面对的问题得到政客们的关注。他说：“年轻人对住屋方面的愤怒和挫败感绝对正在升温。”

　　Kershaw表示，安省明年6月将举行省选，“受挤压一代”将会成为坊间更热闹的话题，当房价上涨拖垮年轻一代，年轻一代又同时要面对收入下降的时候，很难令人相信高房价对社会来说是个好消息。

　　Kershaw认为现在的年轻人，已经不能像以往那样辛勤工作便可得到应有的回报，40年前，安省首次置业人士平均花5年，便储到新居所需两成首期，现在却要15年。

　　迎毗成为一种理想愿景

　　从未来的发展和规划的角度看，安省政府是支持“迎毗”（Yes-in-my-backyard，YIMBY）流行的。安省房屋厅（Ministry of Housing）新闻发言人Conrad Spezowka在接受《都市地产》记者专访时表示，“在大多伦多地区和哈密尔顿地区，政府拥有’增长计划’（Growth Plan）和’绿化带计划’ （Greenbelt Plan），是专门设计用来减少蔓延、保护宝贵的自然和农业资源的，并要为建设更完整、公交方便和紧凑型的社区做出规划。”

　　该增长计划目前已经出台更新版本，并于2017年7月1日生效。 Conrad Spezowka 称：“新版本是以2006年的增长计划中强有力的基础作为基石，以可持续、高效的方式发展城市的扩张方向。这其中就包括了确保现有社区能有更多集约化（ intensification）和增长密度的目标，通过减少城市扩张的压力，用以保护我们的自然区和农业区域。’增长计划’支持能够步行和公交方便的社区，能够进一步减少城市扩张，并支持建立紧密的低碳社区，进而连接交通和并减少排放温室气体。”

　　这些目标安省政府计划在2041年之前实现。 Conrad Spezowka说，“集约化目标已经增加，所以现在60％的新住宅建筑会放到已经建成的地区内。这不是一个可以一步到位适应增长的办法。但更新的计划为我们的市政合作伙伴们提供了他们需要的灵活性，并且还需要适应当地的情况。此外，公众参与、对土地利用和发展进程的投入都是实现完整和充满活力的社区的非常重要方面。我们要求市政府在这个过程中继续多接触民众和地方团体了解民意。”

　　记者提出当一块空地要被开发，具体由谁基于什么来决定建造的住宅类型，Conrad Spezowka表示是“规划法”（The Planning Act）为安省的土地利用规划提供立法框架。 “它规定了土地利用规划的基本要求，并描述土地使用的控制方式，以及谁可以对其进行管理。重要的是大家要注意安省的土地使用规划体系具有广泛的公共利益，包括未来对后代的土地使用规划。为了做到这一点，规划法为一些立法工具奠定了基础，其中之一就是为了更好地指导未来的发展，准备好市政官方计划（municipal official plans）和规划政策。”

　　一个市政官方计划在最基本的层面上描述了市政府如何使用土地的政策。 Conrad Spezowka称，“这主要涉及到新房、工业、办公室、商店的位置等问题。需要什么样的服务，比如道路、水管、下水道、公园和学校，什么时候、以什么顺序建设，社区的一部分将会增长等。它是根据公众和各利益相关者的意见准备的。最终决定在’空地’上怎么建设发展，是以市政府官方计划的指示作为指导方向的。该方向也可能受到适用于省级土地使用政策（例如省政策声明Provincial Policy Statement）和/或省级计划（例如“大金马蹄发展计划”，“绿带计划”）的指导和影响。

　　Conrad Spezowka表示，任何有意向进一步发展自己物业的人，可以向市政府申请进行必要的批准，这和推倒房屋重建是一样的。 “这种申请将由市政府审查。这项检讨一般会在市政决定之前进行公众咨询。”

　　政府绿灯支持迎毗流行

　　提及父母一代是否可以接受“迎毗”的概念，放弃自己的大房去换小房甚至重建多层高密度住宅，Conrad Spezowka认为这完全是个人在不同时期的自由选择。 “在住房偏好方面，人们倾向于在不同的年龄段住不同类型的房屋。随着人们年龄的增长，他们可能会选择进入更小的房子，而其他人可能会选择继续留在目前的住房中。增长计划指导市级政府以提供多样化的住房来满足各个阶段的需要来规划住房。”

　　记者提出政府是否支持那些打算把占地大的自住房变为联排别墅的屋主，对此做法政府是否有什么顾虑时，Conrad Spezowka称“首先省土地利用政策的方向是通过安省政策声明（Provincial Policy Statement PPS 2014）提供的，适用于所有安省的社区。同时通过不同的、特定地理区域的各种省级计划进行。省级政策和省级计划提出了有关土地利用规划和发展的省级利益事项的指导方针，包括建设强大、宜居、和健康的社区并管理增长等广泛领域的政策方向。

　　“其次，省级政策普遍推动有效利用土地和基础设施，优先考虑适当区域的集约化，同时认识到集约化需要针对适当的领域，不会在所有领域或社区中发生同样的变化。在安省的土地利用制度中，市政府主要负责制定当地的土地使用决定，同时确保其决定符合省政策声明（PPS），并符合或不与省级计划冲突。”

　　最终决定在特定地点进行什么样的重建或集约化，包括是否将单一住宅用途重建为多层住宅形式，例如联排别墅，是按照市政府规划中明确规定的具体政策来指导的，这些规划向导着这个社区的内部发展应怎样进行。 Conrad Spezowka表示，“从2012年1月1日起，’规划法’得到修订，要求市政府授权（在官方规划和分区附例）使用独立屋、半独立屋、联排别墅和排屋（row houses）中的第二单位（second units）。建立第二个单位是由个别房主自行决定的，可在现有或新建住宅区里进行，需要在市政区域允许的情况下。”

　　在未来，人口密度较大的区域例如多伦多市中心，是否将面临住宅面积越来越小的问题，Conrad Spezowka表示“多伦多市区将继续拥有城市官方计划中规定的高密度区域，因为它是人口和就业增长的重点，同时它也将拥有较低密度的住宅区。随着区域的增长，包括多伦多市中心，预计住房类型和大小也将发生变化。 2017年增长计划包括以下政策：促进多元化的住房选择; 人们能够负担得起的房子和第二单位。它还建立了负担得起的住房和出租房屋的目标。同时还要求市政府考虑在高密度建筑物内单位面积的适当组合，以适应不同种类的家庭人口和收入。整个大金马蹄地区的房屋种类很多。整个区域的官方计划里大部分土地是用于’地面相关’（ground-related）的住房的，即独立屋、排屋和半独立屋。即便我们需要房屋组合变得更加多样化以满足不断变化的求，但预计该地区的新房将大部分会是地面相关的低层住宅。”

　　整顿市场是王道

　　对于近年来大多伦多地区年轻人和中产阶级对于房价望而生畏的普遍现像，安省住房厅一直对此有所关注，并在努力改变这样的现状。 Conrad Spezowka称：“我们的首要任务是确保每个安省居民都有一个负担得起的、安全的地方作为自己的家。今年春天，政府采取行动，发布了“公平住房计划”（Fair Housing Plan ），为住房买家和租房者提供更加负担得起的住房。该计划是一套全面的16项衡量和措施以解决需求，增加住房的供应，保护买家和租客，并为房地产市场带来稳定。解决房屋需求和帮助购房者的一些行动包括：

　　•15％的非居民买家税（NRST），适用于大金马蹄地区的非加拿大公民或永久居民的个人，或外国公司，在购买住宅物业都需要缴纳这部分税款。这将解决该地区不可持续的需求，同时确保安省继续成为欢迎所有新居民的地方；

　　•努力更好地去了解和解决可能对房屋市场产生避税和过度投机的做法，例如“合同炒家/纸盘交易”（paper flipping）;

　　•与房地产行业从业人员和消费者一起审查房地产专业人需要遵守的规定，以确保消费者在房地产交易中得到公平的代表（比如，禁止一个房地产专业人士代表买卖双方的做法）;

　　•教育买家和卖家与房地产交易有关的权利。

　　近期房地产的数字都表明，房地产市场走势更为稳定，使家庭和首次置业者更容易进入市场，同时保护屋主的投资，这就是省府一直以来的意图。公平住房计划建立在其他政府举措上，以提高安省的住房负担能力，并增加可负担的房屋的供应。 ”

　　为了提高住房负担能力（homeownership affordability），Conrad Spezowka认为省政府一直在做出改变和努力。 “我们将符合资格的首次置业者的最高土地转让税退税金从2000元增加到4000元。 这意味着安省有资格的购房者购买的第一栋住宅中，房价中的368,000元不需要支付土地转让税。总而言之，这些政策代表着重大的、多方面的计划，以解决安省不断上涨的住房成本的问题。以此我们希望使家庭，包括年轻的工人阶级人士能够获得满足他们需求的住房。”