卑诗华人女富豪会赢吗？律师：或树立先例

周四，在多伦多，哈德逊湾与一组反对该零售商计划将约二十个租约出售给一位卑诗省亿万富翁的房东之间展开了一场可能具有先例效应的对抗。

自从哈德逊湾在5月份宣布选择Ruby Liu购买28个租约以来，这场争论就一直在持续。

她所拥有的购物中心中已经有三个租约转让给了Liu，但包括卡迪拉克公平、牛津地产和艾万霍-凯姆布里奇在内的一众加拿大房东正在对另外25个租约的6800万元交易进行抵制。

这些房东不希望Liu能够完成购买。他们认为她打算开设的新百货商店将因为她缺乏经验和商业计划不充分而失败。

哈德逊湾的律师Maria Konyukhova周四在安大略省法院表示，此案的结果“将对未来的租约销售具有先例价值”。

本案涉及的是企业债权人安排法（Companies’ Creditors Arrangement Act）中的一段法律，该法允许包括哈德逊湾在内的公司在无法偿还债务时申请债权人保护。第11.3条允许公司在房东反对的情况下，请求法院将租约转让给潜在的租户。

如果法官Peter Osborne支持零售商的立场，这一举动可能为这家倒闭的百货商店的最高债权人追回高达5000万元的债务。

在决定是否进行租约转让时，法院必须考虑三点因素。

第一点是销售是否获得了监察员的支持，监察员是法院指定的独立第三方，定期审查哈德逊湾的债权人保护情况。

在哈德逊湾的案例中，监察员Alvarez & Marsal已对Liu获得租约提出了异议。然而，零售商辩称，这一结论“应当被给予很小甚至没有的权重”，因为Liu的交易是“实现公司98个租约价值的最后途径”。

哈德逊湾进行了“严格”的销售流程以寻找租约的买家。Konyukhova对法庭表示，少数租约已出售给YM Inc.（包括West49在内的购物中心品牌的所有者），但没有其他交易的完成可能性超过Liu的。

法院在第11.3条下必须考虑的第二和第三个因素是Liu是否能够履行租约义务，以及她的商铺是否为“适当”的租户。

房东们认为，Liu设想的百货商店将无法满足租约的条款，因为她希望利用这些物业进行租约合同以外的用途。他们提到了媒体声明和她早期提交的商业计划，谈到要开设一个集餐饮、娱乐和休闲体验于一体的零售商。

Konyukhova周四表示，这些用途并不在Liu最新的商业计划中，Liu将“按原样”接受这些租约。

房东们还对Liu的时间表和预算表示了质疑。她想运营三个层级的商店——从旗舰店到标准店——并将投入1.2亿元进行装修。根据她的计划，一些商店将在获得租约后的六个月内开业，但Konyukhova表示，如果房东不合作，可能会延长时间。

房东们表示，哈德逊湾留下的物业已严重失修，必要的装修需要比Liu所预算的更多的资金和显著的建设时间。

Bay的律师Sinziana Hennig周四表示，房东们计算出来的维修费用是“夸大的”。她指出几乎没有证据表明Liu将不得不花费“远远超过”她所预算的费用，并指出哈德逊湾在未进行维修的情况下被允许保留租约。

卡迪拉克公平的律师Jeremy Opolsky表示，他的客户并没有因为未按租约进行维修而将哈德逊湾驱逐，因为他们曾向该零售商借出数百万，因此不希望看到这家加拿大最古老的公司倒闭。

他辩称，通过签署该租约，Liu承诺将严格遵守租约，而不是像哈德逊湾那样马虎应付。

发言的同时，Liu坐在法庭的旁听席上，身边有近20名工作人员和支持者。她的随行人员人数众多，以至于许多人被安排去旁听室。这个团队穿着印有钻石logo和“Ruby Liu”字样的红色T恤——这是她希望推出的百货商店的名称。

Konyukhova开场时表示，房东们的论点在考虑到如果交易失败他们将获得多少利益时，“是误导性的但完全合乎逻辑的”。

如果Liu未能购得租约，房东将拿回他们的物业。他们将能够将租金从哈德逊湾支付的低水平上调，提供比哈德逊湾多年来的多年租约更短的租约，甚至将物业改建为其他用途。

“为什么房东们让这些物业沦落至如此失修的地步？我认为这是因为他们知道这一切即将来临，并想毫无代价地找回他们的商店。”Bay的贷款方Pathlight Capital的律师Jeremy Dacks表示。

对房东们来说，不幸的是，一个资本充足的竞标者出现了，这使得房东们选择不竞标自己租约的决定变成了“高风险的赌博”，Dacks补充道。

房东们如此强烈反对，是因为“他们对如何使用他们的空间有不同的看法”，但这不应妨碍Liu获得租约，她的律师Graham Phoenix补充道。

Konyukhova对此表示同意，称Liu的潜在租赁代表着“一个新的开始”。

Liu不仅没有债务，与哈德逊湾相比，她还有可观的资本，并能够轻松获得更多。她还承诺提前支付一年的租金，这是哈德逊湾从未提供过的，而且她不打算进入哈德逊湾一直难以成功的电子商务领域。