大温对外国人买房征15%的税，到底伤害了谁？

　　7月25日，一条突发消息让加拿大房地产市场炸开了锅!BC省政府宣布，为解决该省房价高的问题，从下月起，海外买家在大温哥华地区买房将被征收 15%的房产交易税(Property Transfer Tax)!这条突然宣布的新法令让所有人都震惊了!因为15%绝对不是一个小数字，以一栋200万加元的住宅来算，光交易税就是30万!一时间，房地产市场什么声音都有，有人赞成，有人反对，更多的人则是观望和担心。到底这条规定对谁影响最大?谁是赢家?加拿大房地产格局会不会因此改变?带着这些问题，我们第一时间独家采访了业内资深人士、多伦多高级理财顾问刘睿劼先生，下面小编带你一起听听专家的解读。

　　新闻回顾：为控房价，大温竟拿海外买家开刀!

　　BC 省财政部长Mike de Jong宣布，自8月2日起，在大温哥华地区买房的外国公民(海外买家)需要交15%的房产交易税。Mike de Jong称，这是为了解决该省南部地区的空置房屋和房价高问题。此前，BC省的数据显示，从2016年6月10日到7月14日，外国公民在该省所购房产超过10亿加元，其中86%的房产位于大温哥华地区。

　　按照BC省当前的法律，在该省买房头20万以内的部分要收取1%的交易税，超过20万到200万之间的部分要收取2%，超出200万以上的部分要收取3%。BC省政府解释说，这次新增的税收将用于该省投资平价住房项目，好让中产家庭有能力购房或租房。

　　炸锅了!赞成与反对声激烈交织

　　虽然之前BC省一直叫嚣控房价，各方都在等待政策出台，但这一对外国人征收高交易税的消息公布后，并没有让人们安心，而是引发了更大的争议。

　　BMO资本市场首席经济学家Doug Porter认为这一规定“完全合理”，并且呼吁安省政府也应将目光放长远，采取类似举措。

　　然而一些业内人士警告说，该法令可能会带来意想不到的后果，并且很难实施。比如，大温哥华房地产局主席Dan Morrison称，他一直担心征收新税会带来意想不到的后果，这条新政会对那些已经签了合同、却还没有完成交割(close)的人造成严重影响，将他们的合同置于危险之中。Morrison批评说，BC政府花了很长时间研究房价可负担问题，结果他们用了一周时间就推出了这个新税，“没有任何通知，也没预留时间让人们做准备”。

　　UBC的教授Thomas Davidoff认为，法令在实施上可能会有问题，一些外国买家有能力隐藏身份，可以通过本地公民、永久居民、甚至本地企业去买房。Simon Fraser University的助理教授Josh Gordon也认为，在温哥华，外国人通过有本地身份的人将钱投入房地产市场，一直都很常见，比如，一个海外买家可以通过配偶或是在加拿大上大学的孩子买房。

　　Davidoff的建议是，与其向外国买家征税，不如修改政策，为那些能证明自己在本地纳税的买家提供减税优惠。Gordon也认为，向外国人收税或许能在一定程度上冷却房地产市场，但也可能造成反效果，即价格上涨。

　　到底伤害了谁?专家从4个方面权威解读

　　我们第一时间采访了刘睿劼先生，刘先生从4个方面对这项新政进行了全方位分析。

　　1，加拿大房市会因为这个政策就开始崩溃吗?

　　在之前的文章中我曾经构建过一个模型用来分析房市的走势，证明了房市表现是由9个不同因素共同作用的结果，而不是单一的因果关系。如今温哥华出台的提高交易税的政策，不具有彻底改变房市高估值高泡沫的现状的能力，但具有一定的推动作用，至少方向上是正确的。这个政策对少部分人有用，对绝大多数人来说则是免疫的。

　　2，这个政策究竟对什么人影响最大?

　　首先，绝大多数购买温哥华房产的人是有加拿大身份的(PR、Citizen)，这在之前给出的海外买家统计中已经说得很明白。当然，如果官方统计可以走的再多样性一些，统计一下海外买家买房的总价值和加拿大人买房的总价值，这个比例应该会大于单纯统计人数得到的数字。换言之，这个意图限制海外买家买房的政策，最终主要还是给单价最贵的房屋降温，而本地中产阶级如果之前买不起价格中等的房屋，政策出台以后他们还是买不起。

　　3，这个政策的作用有多大?

　　这就不得不提一下房地产的特殊性。房地产不同于股票、基金等其他投资，房地产既可以是消费品，又可以是投资品。既可以是短期投资品，又可以是长期投资品。既可以是现金流投资，又可以是价值投资。在不同人眼中，每一栋房子都有它特殊的定义。政策只针对海外买家，那我们就单独看看海外买家能把这个当成什么。别忘了海外买家本人或者子女在加拿大也可以有工签或学签，房地产在他们眼中的用途，可以是商品中的投资品，也就是说赚钱了可以卖，赚不了钱自己住也无所谓。当然买房时增加的交易成本，或许会使得购房者推迟买房计划(比如等拿到身份以后再买，但这些人的需求并不会因此消失，只是被推迟了)。

　　还有一种海外购房者，是利用海外房地产洗钱的。相较于资金的安全性，他们其实不是非常在意投资的回报率。这种当然是违法的，但也是客观存在的，这种购房者的购买决定并不一定会受到太大影响，把钱洗出来是第一位的，能洗多少洗多少。受影响最大的应该是海外投资者，购买海外房产完全只是为了投资，无论是获得增值也好、收到租金也好。一般200万的房子35%的首付就是70万，税交30万那就是43%的首付一下子没了。这是很可怕的，理性的投资者应该会放弃这个市场。不过这种纯投资者有多少就不得而知了，那5%的购房者里面去掉了留学、工签的刚需以及海外洗钱后，还剩多少是纯粹为了海外资产配置而投资的呢?总之这样分析下来，该政策能够限制的购房者的确有限。

　　4，这个政策是否会带来一些副作用呢?

　　其实是有的，因为政府说这些税收最后会用来资助中产阶级买房。这根本就是在助推泡沫。唯一让泡沫破裂的方法就是让贫穷的人真的贫穷。如果人们买不起了，如果负债水平太高了，需求就会下降，价格自然会下落。劫富济贫式的经济补助其结局只能是让穷人以为自己买得起了，结果创造了需求，又一次把中低价位的房价推高，而此项补助又缺乏可持续性，购房者终将陷入更大的债务危机。