加拿大税局处罚卖房未申报者！自住房也要报！

也许对普通加拿大人来说最大的税收优惠就是主要居所豁免（PRE），允许个人在出售住房时实现的收益完全免税。相比之下，美国的豁免额目前限制为单身申报25万美元（夫妻联合申报50万美元），不过上个月美国国会提出了一项法案，拟将豁免扩大到与加拿大一样无限额。

根据加拿大的税法，如果你出售了主要居所——自住房，自2016年起即使完全符合PRE条件，也必须在报税表中申报。主要居所的指定需填写在附表3首页，并在表格T2091（IND）中完成相关部分。

要使某物业在特定纳税年度符合主要居所资格，必须满足四个条件：

1. 该物业必须是住房单位；

2. 你必须拥有该物业（独有或共有）；

3. 你或配偶（或同居伴侣）、子女必须“通常居住”于此；

4. 你必须将其指定为主要居所。

值得注意的是，季节性住宅（如度假屋、小木屋、湖畔屋或滑雪木屋）即使仅在假期使用，也可被视为“通常居住”，只要主要目的不是获取或产生收入。

然而，出租物业通常不被视为主要居所，出售时可能需缴纳资本利得税。同样，如果购房或建房的目的在于出售获利，则可能无法享受PRE。

近年来，政府一直在打击住宅房产的快速转售。新的反“炒房”规则于2023年1月1日生效，适用于包括出租房产在内的住宅房地产，旨在“减少市场投机需求，帮助冷却过度的房价上涨”。

这些规则禁止纳税人利用PRE来抵免持有不足12个月的住宅出售所得。任何不足12个月的房地产出售所得将不再按50%计入资本利得，而是按100%计入应税营业收入，但对死亡、残疾、分居或工作调动等情况有豁免。

如果你出售了持有不足365天的住宅（包括出租房产），必须在个人报税表附表3第2部分中申报。

虽然该规则只适用于2023年及以后，但加拿大税务局仍可对2023年前的房产交易进行质疑，若其认为纳税人存在投机行为。

近年来，加拿大税务局还在打击PRE的滥用，即便房产持有超过一年。

2025年6月，一宗涉及多伦多纳税人的税务法庭案件作出判决。该纳税人2016年的报税因未申报一笔159,282加元的资本利得被税局重评，还因未申报这一收益被追加21,000加元的严重疏忽罚款。

该纳税人是个热衷房地产的投资者，2010年至2017年间在多伦多央街一带购入多处房产。2016年，他出售了多处物业。

其中一处是他从2010年5月到2016年7月的主要居所。税局允许他对此出售申请PRE，不过他未在2016年报税时申报。

但他还未申报另一处2016年出售获利的物业，声称“始终打算作为主要居所”。这一说法被税局驳回，原因包括：他从未在该物业居住，未填写T2091表格申报，并且在同一年已指定另一处为主要居所。

不幸的是，这并非他首次未申报房产出售。2011年，他也因未申报一笔出售而被重评和处罚，并被税局“标记为未来重点关注对象”。

在辩护中，他声称已与会计师一起审核了2016年报税，并申报了当年出售的另外两处物业，但遗漏了主要居所和另一处房产的出售，因为他认为收益可由PRE抵免。

他将责任归咎于会计师，称2016年是首次要求申报主要居所出售，而“会计师可能不知道”这一点。当被问及为何会计师未出庭作证时，他称对方“已搬去美国”。

然而，法官并不采信这一解释，指出该纳税人拥有硕士学位，具备丰富房地产经验，甚至在2022年成为注册地产经纪。法官维持了税局对未申报资本利得的裁定。

法官还认定，该纳税人未申报物业出售的行为构成“明知或达到严重疏忽程度”的虚假陈述或遗漏，因此税局对其处以严重疏忽罚款是合理的。