过剩！2025年大温公寓库存可能飙60%

尽管由于加拿大央行近期降低政策利率，借贷成本呈下降趋势，但大温哥华地区的公寓市场需求预计在可预见的未来将保持疲软。

根据当地房地产市场营销公司Rennie今天发布的新预测，未售公寓的库存预计将在2025年飙升60%，从完工项目中的2,179套增至到2025年底的3,493套。

预计根据当前的吸纳率以及已完工或将在今年内完工的项目，将会有大约1,500套房屋完成销售。通常情况下，“住房开工”是指在建筑物上开始施工工作。

Rennie的首席经济学家兼智能副总裁Ryan Berlin指出，如今在建房屋的数量仍然处于高位，预计2025年房屋竣工数量将大幅增加。如果这一趋势持续，开发商持有的未售库存将面临更高的持有成本，这可能会削弱他们开展其他开发项目的能力。

这将进一步对价格施加下行压力，并影响住房如何满足买家和租户的需求。

Berlin表示：“如果当前的趋势持续到2025年底，大温哥华地区的未售公寓库存将达到多年来的最高水平。”

“这一情况对下一步建设的影响是显而易见的，同时也影响了该地区如何管理可负担性、吸纳能力和未来增长。”

新建保障性出租房屋数量激增

总体而言，包括业主住房和保障性出租房屋在内的各类住房开工数量在2023年达到了超过33,000套的历史纪录，而在2024年超过了28,000套。这些整体数字主要得益于保障性出租房屋项目，过去两年每年新开工项目均超过10,000套。

而业主住房的开工比例则呈下降趋势，2024年降至整体开工数量的63%，是自1990年以来的第二低，仅次于2022年。

2024年保障性出租住房的开工比例比过去10年的平均水平高出59%。另一方面，2024年业主住房开工数量约为18,000套，比10年平均水平低21%。

对保障性出租住房的持续需求可能反映出业主住房价格高企，越来越多的人群难以承受。

此外，虽然程度较小，但疲软的公寓市场也重新点燃了对新混合用途项目（包括酒店使用）的兴趣。

此外，个人私有业主拥有的公寓历来是新租赁住房供应的重要来源，尽管这部分供应并不具保障性。在这种投资驱动的公寓需求未能持续增长的情况下，这也导致了近期对保障性出租住房的需求飙升。

公寓投资者及无保障租住住房供应大幅减少

直至最近，公寓投资者自2007年以来占据了大温哥华地区新租赁住房供应的79%。Rennie还透露，在他们营销的新房项目中，投资者买家的比例在过去一年减少了大约50%，如今的水平与2019/2020年持平。

“为了获得未来数年后交付的预售房屋而支付一笔可观的订金需要很大的承诺。投资者往往更适合进行这种交易，因为他们是在投资未来的回报。而使用者则往往是为了入住立即需要支付首付款。然而，由于高利率、新的税收政策和短租政策、住宅租约法的变化以及不确定性增加，这些投资者已经退出预售市场，”预测中提到。

“预售市场的低迷直接源于缺乏投资者买家，他们在重返市场之前，可能还需要对利率、通货膨胀和各级政府（国内外）的政策有更多的明确性。”

2023年的预售交易仅有11,500笔，2024年不足10,000笔，这一下降趋势可能在2025年继续。现在，整个地区的未售新房总数约为16,000套。

预售对于开发商从贷方和机构投资者那里获得施工融资至关重要，因为融资通常取决于满足最低销售阈值。

省级监管机构已承认这一问题。因此，今年早些时候，B.C.金融服务局宣布了一项新的试点项目，将大型项目（100套以上）的开发商“早期营销期”延长六个月。这实际上使得这些大型项目的开发商可以获得总计18个月的时间来确保项目的审批和所需融资，较之前的12个月有所增加。

根据房地产开发营销法（REDMA），在试点项目外，所有预售项目的早期营销期此前为9个月，直到2020年4月，BCFSA将其延长了三个月至12个月，最初这是对疫情初期的临时回应。在2021年5月，12个月的期限被正式确立为永久性。

“REDMA的变化使开发商有更多时间来满足融资所需的预售阈值。然而，高利率、政策变动和投资者不确定性仍在继续推动未售库存水平的上升，”预测中提到。