买公寓 警惕管理松散的小型业委会

本评论与推荐均为客观中立，产品由独立选取。Postmedia 可能会因用户通过本页面链接购买产品而获得佣金。

亲爱的托尼：

我们正在考虑购买一处五户联排别墅中的单元。卖方坚称，所有五个单元在一起达成一致，便可以不遵循分层法（Strata Act）。每个单元都支付相同的费用，并平等分担出现的维护费用。问题在于，他们没有任何记录、财务报表、维护记录或保险文件。这对小型分层公司来说是否可以接受？

—— 玛格丽特·C，纳奈莫

想了解更多新闻通讯吗？请点击这里浏览。

亲爱的玛格丽特：

我们常常能看到一些房地产 listings 中提到小型分层公司不符合规定。但实际上，并没有这样的分类。听着，买家要小心。对于两个到四个单元的分层公司，确实有一些免除条款，比如折旧报告和电气规划报告，但在其他情况下，所有分层公司都必须遵守《分层物业法》、相关法规以及标准章程附表，或他们自己修订的章程。

基本的合规要求并不复杂，可以确保公司、公共财产、资产及责任的保险得到妥善安排，分层费用计算准确，公积金至少贡献10%，选举委员会，完成年度财务报告，并委托进行折旧报告和电气规划报告。

对于这个五户别墅，真正的风险出现在完成房地产交易表单时。他们没有信息可以提供，没有附件，没有选举产生的委员会来授权表单，也没有财务报告。尽管他们可能一直以随意的方式管理，但当出现维修忽视、基本不公或财务争议时，争执的阴霾总是潜伏着，最终可能导致法律费用以及可能的仲裁裁决。如果分层公司不足10年，依据《业主保护法》保修条款依然适用。在没有选举委员会代表公司识别或处理索赔的情况下，如何在争议中执行章程呢？

为确认这一点，我查看了您提到的物业注册分层计划。所有五个单元支付的分层费用不同。单位权利是在提交分层计划时建立的。这通常基于每个分层单元的面积，或者可能按简单的平均公式提交。这个分层公司的差异很大，其中一个单元面积仅为1255平方英尺，而最大单元的面积达1670平方英尺。最大单元的费用应比最小单元多将近25%。希望您的询问能够促使这个分层公司正式化他们的行为，并遵循相关法律规定。