加华裔讲诉：我如何成功投资加拿大公寓

　　杜广平。

　　杜广平(右)参加儿子的高中毕业庆典。

　　最近加拿大央行公布了降息0.25%的消息，使华人瞩目的房地产市场均有望再度火热。投资房地产并不都是大老板才能做的事，一些技术移民及留学生转成的移民，也可以用智慧和勇气进入这个领域，还可以越做越大。记者在本专题采访的几位华裔移民，或是名校毕业生，或是留学北美的MBA、建筑硕士，他们这些知识型人才，也做起了房地产投资。

　　中国大陆来的华人中有一个特有的现象，学历高的人没钱，有钱的人没学历。这与国内改革开放的时代环境有关，当时有学历的通常会找到好工作，按部就班地在职场打拼;没学历的为了寻找出路更愿意下海当老板，做得好的就进入了富人阶层。

　　也有人认为，投资靠的是对机会的敏锐，敢作敢为、愿意尝试新事物的精神。知识分子想得太多，容易患得患失，更喜欢搞技术、做专业人士，挣一份不错的工资。

　　时代在悄然变化，新时代的老板越来越趋于高学历，投资者也需要靠知识靠思维赚钱。本专题采访的房地产投资者都是高学历人士，起步时并没有太多的资金。他们在大温、加拿大及美国投资房地产，积累了丰富的经验，也总结了一些教训。且听他们的精彩故事。

　　异地投资吃批零差价

　　杜广平1990年到美国读MBA，1993年来到加拿大，后来又回到美国，1997年再来到温哥华。在美国和加拿大之间来来回回，使得他对美国和加拿大都比较熟悉。2002年开始投资房地产，之后成为专业投资人。

　　2002 年，杜广平买了一个duplex作为第一套投资房，从此一发不可收，经历了房地产市场的高峰低谷，到现在已经12年了。他定下一个目标，每年都买至少一套，不管价格高低。他真的这样做了，最多的一年一次买了24个公寓，一起买下再分拆卖出去。他投资房子的种类多，有独立屋、城市屋、公寓、也有土地。地点分散，分布在加拿大两个省，卑诗省和亚省;美国两个州，德州和佛罗里达。

　　异地投资要请物业经理

　　第一个投资房买在素里，离他居住的温哥华不太远，自己管理，那个房子每边上下两套，总共住四家。当时他自己管理，尝到了辛苦，也获得了经验，房子卖出去赚的钱，还让他女儿上了私校。

　　其他的投资房都是异地投资，请物业经理管理。他的物业经理通常是地产经纪推荐的，从推荐的人选中，杜广平打电话去面试，问他过去的工作经历和管理物业的相关问题。他说，北美本地人通常不会撒谎，跟他们电话中谈话，就可以对他有个基本的了解。

　　杜广平通常喜欢选择已经在管理很多房子的专职物业管理人，他们有经验，管理房子认真。如果是兼职做的，容易被其他事务缠身，忽略房子的管理。为了有后备，他通常在同一个城市选两个物业管理人。一个不行，可以换另一个。他发现，物业经理对房子多的业主态度更认真，他不断地增加房子，物业经理就很重视他这个客户了。他说，给物业经理的管理费是按房租比例，通常是8%，但房子多了，就有了谈判能力。房子越多，管理费可以越便宜。

　　按他的经验，屋主要留意出租房子的价格。物业经理为了房子容易租出去，租客不爱搬家，通常希望低价出租。屋主要做功课了解市场行情。因为是异地管理，杜广平请物业经理代收租金。记者问，不担心房租被物业经理卷走吗?他说，与房客签的合同讲明，不收现金，只收支票或本票，或者银行转账付款给杜光平的公司。因为房租不经过物业经理的手，就不会发生租金被拿走的情况。

　　“物业经理管理房子，比房东自己管更好。”他说，有些爱占便宜，又懂租屋法规的当地人租客，会跟房东玩游戏。刚刚租下房子时，往往前两个月是交租金的，到了第三个月开始不交租，房东起码要多少一个半月的时间，才能走完程序把他赶走。到下一家，他再如法炮制。这样他每三个月可以少交一个半月的房租。如果房东上告管理机构的时候赢了，房客也不会交钱，而是跑了。如果是房东自己管，房客找点理由，房东往往不会马上去走赶他走的程序，耽误的时间更长。物业经理则是按程序操作，每月都给不按时交租的房客发警告信(Notice)，交了就继续住，不交的马上走法律程序，赶走坏租客的效率比较高。杜广平在奇里华克请的物业经理，同时管理的房子有300套，每月都发出几十个警告信。

　　修理费是一个问题。零散的物业，通常是让物业经理找人维修，费用较高。但如果规模经营，就可以自己雇人，大大节省维修费用。杜广平与朋友在亚省投资的一个公寓楼，就请了专职的管理人员，让他免费住一个房间，请他打扫和维修，大大节约了开支。

　　尝到批零差价的甜头

　　奇里华克附近的一个小镇Agassiz有一座45套房子的公寓，原屋主最初是整栋楼买的，用的是一个名字。后来屋主申请到每套房子可以有不同的屋主，再把房子一个个零售。在剩下24套时，2006年杜广平和一位合伙人把房子全部买下来，拿到很好的价钱，相当于批发价。然后他就再把把房子一套一套卖出去，用 18个月时间卖出去17套，还剩下7套可以视为利润。在卖出去前，他们把房子出租，也赚租金收入，再慢慢地等待好的价格将房子卖出。这样操作利润十分可观，赚到150%的利润。

　　2007年他与合伙人马上把回笼的资金拿去亚省投资了一座公寓楼宇，准备一套一套卖出去，再操作一次赚批零差价。但不巧遇到经济危机，房子不好卖，就出租了。曾有一段时间空置率较高，两年后市场就正常了。他说，遇到市场不好，只能等待时机。所以在做批零差价操作时，也要考虑风险，资金链不能太紧。

　　杜广平说，批发转零售可以赚批零差价及房租，也可以期望房价升值的差价。如果从买整栋房子开始操作，将整栋楼一个业主名字转为每一套房子不同名字再零售，赚每一个环节的钱，需要的知识多，周期也长。他通常喜欢选择批发购买再零售，只赚一个环节的钱。

　　这种操作方法也适合在开发商预售房子，要达到一定预售比例才能拿到开发的许可的时候。杜广平说，这时候如果大量购买，可以与开发商谈一个批发价。购买时通常需要与发展商达成协议，在发展商的房子卖掉一定比例后，批发购买的房子才可以出手，这样才不会影响开发商卖房。杜广平说，这种批发购买房子的方式，如果在大温操作，风险比较大，因为如果市场不好，开发商的房子卖不出去，你批发来的房子就不能出手。大温的房租通常少于月供，还需要往里面填钱。

　　从靠头脑迈向靠资金赚钱

　　他认为到美国做这种赚批零差价投资的风险比较小，月租通常可以做供房费用，还有盈余。他在美国投资物业轻车熟路，但如果整栋购买或大量批发买进房子，还是遇到了资金瓶颈，他希望与有此想法的朋友一起投资，他负责管理。他打算做3到5年出手的项目，在美国不同城市投资。

　　说到美国房地产市场、加拿大房地产市场，他认为这是个伪概念，每个城市的市场都有很大不同，全国的市场完全不一样。他认为应该投资在不同的城市，根据市场的高低起伏，在有的地方播种，在另外的地方收割。这样可以抓住机会，抵销风险。

　　他曾在美国读书和工作过，对美国本来就比较熟悉。做房地产投资后，每年都到美国不同的城市考察，了解不同城市的房地产市场。他密切关注市场，寻找好的投资机会。他选房子通常找比较好的区，不会贪便宜到治安不好的区买有问题的房子。他说，白菜房是因为市场危机，正常区的房子，跌到了很低的价格。治安不好地区便宜的房子，被他称作垃圾房，他是不会碰的。

　　作为专业人士出身的投资者，他最初用来投资的资金是从自家房子升值中再贷款(Refinance)出来的，后来买的房子多了，又赶上了市场上涨的好时候，每个房子都可以再贷款出来钱，就用于再投资。在涨得快的时候，他曾经每6个月到银行再贷款。

　　谈到成功投资房地产的经验，他认为靠的是思维。杜广平说，人赚钱分为三个阶段，第一阶段是靠手赚钱，这种方式规模受到限制;第二阶段是靠脑子赚钱，规模受资金限制;第三阶段靠钱赚钱，这个阶段没有规模限制了，不论是管理100万的资金，还是1个亿的资金，可以是同样的操作。他目前处于第二个阶段，正希望迈向第三个阶段。他说：“有了资金，才可以操作更大的项目。”有规模的项目，在价格谈判上更有优势，还可以在管理和维修等方面降低成本，利润将比零散的小项目更可观。