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不涨月供!两大银行推出房贷利息转入本金

Tue Nov 22 2022 11:42:09 GMT-0800 (PST)



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据Globe and Mail报道,至少有两家加拿大最大的房贷机构允许借款人将部分利息转移到未偿还贷款本金上,以帮助应对利率飙升的冲击。

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据报道,多伦多道明银行(TD)和加拿大帝国商业银行(CIBC)的浮动利率房贷产品与大多数其他大型贷款机构的贷款类似:有固定的月供,贷款利率与加拿大央行(Bank of Canada)隔夜拆借利率挂钩。但TD和CIBC允许在某些情况下,增加原始贷款金额,即房贷本金。

目前还不清楚蒙特利尔银行(BMO)是否允许这样做。另外两家大型贷款机构加拿大皇家银行(RBC)和丰业银行(Bank of Nova Scotia)不允许本金增加。

随着利率上调,借款成本增加,借款人每月的支付额中更多用于支付利息。一旦达到触发利率,就要求支付更高的月供。

但在TD和CIBC,浮动利率的房贷借款人可能被允许在达到触发利率后,维持甚至不能支付所欠利息的月供金额,直到某个阈值。未支付的利息部分被延期,并加到贷款本金中,借款人的贷款余额增加。

这两家银行都表示,在这种情况下,他们会主动与客户联系,概述他们的选项,帮助他们选择最适合的方案。银行还表示,由于即将发布财报,无法评论这种情况发生的频率。

FILE PHOTO: The new Canadian Imperial Bank of Commerce (CIBC) logo is seen on a building in Toronto
图源:Yahoo Finance

加拿大央行的关键利率目前为3.75%,而3月初为0.25%。随着央行准备再次加息,更多的借款人将面临月供激增,一些人甚至可能看到贷款规模增长。

借款人压力的一个指标是偿还期限。过去几个月,CIBC等大银行发放的房贷中,越来越多的摊销期超过30年。

CIBC、RBC和BMO的备案文件显示,最近三个月内,偿还期限超过30年的抵押贷款比例翻了一番。每家银行都报告称,截至7月31日,约四分之一的住房贷款期限超过30年。

但是TD没有披露超出原始贷款合同的摊销期。

KBW投资银行研究分析师Mike Rizvanovic表示:"利率理论上可以无限上升,而TD仍只公布最初的合约摊销期,就像利率没有改变一样。"

TD对Globe and Mail的询问不予置评。

FILE PHOTO: FILE PHOTO: A Toronto-Dominion Bank sign is seen outside of a branch in Ottawa
图源:Yahoo Finance

根据联邦银行规则,借款人的一部分贷款必须总是分期偿还。但加拿大银行监管机构——金融机构监管办公室(OSFI)也表示,“希望放贷机构的风险管理能够对不断变化的环境做出反应,并相应地调整做法。”

联邦房贷保险机构加拿大抵押和住房公司(CMHC)允许贷款最多增至浮动利率借款人原始贷款金额的105%。

但那些贷款额度被允许增加的借款人,面临的风险更高,他们可能会发现自己的欠款超过了房屋的价值。

例如,一位房主为一套50万元的房产支付了5%的首付款。加上贷款的延期利息,贷款可以增加到498,750元。这是最初47.5万元房贷的105%。这是假设借款人没有将CMHC的保险费计入贷款,否则贷款金额将再增加4%。

与此同时,如果该房产面临今年迄今全国普遍出现的10%的价格下跌,那么该房产现在的价值为45万元。

CMHC表示,其房贷保险政策不受联邦银行法规的约束。如果贷款支付额“至少每五年重新计算一次,以确保贷款能在原始的分期偿还计划内偿还”,则允许负摊还(negative amortizations)。

市场研究公司North Cove Advisors的创始人Ben Rabidoux说,CMHC允许投保的房贷的余额超过最初的数额,这令人产生疑问。“这样谨慎吗?”他说CMHC是房地产市场上“代表加拿大纳税人的风险管理者”。

他还看到允许房贷余额增加的政策的另一个问题:当贷款合同到期续期时,房主可能会受到巨大的财务冲击。例如,考虑一个借款人买了一套房子,签5年合同,分期偿还25年。五年后,贷款商将重新计算还款,以便在剩下的20年内还清剩余的贷款余额。

这将导致那些在头5年分期付款时间延长的借款人,支付更高的贷款月供,因为他们的贷款利率上升了。如果续期时的利率高于借款人最初签订的合同利率,这也将推高贷款支付。

如果允许在期限内将贷款增加,这些借款人要在更短的时间内偿还更高的贷款本金。“这将是一个非常糟糕的局面,”Rabidoux说。

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