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加拿大房市像极了08年的美国?处在“崩溃”边缘

Wed Apr 07 2021 08:03:41 GMT-0700 (PDT)
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  加拿大房市处于“崩溃”之前?“房价或要跌40%”

加拿大《金融邮报》上周报道说,全球知名信贷评级机构惠誉评级发表的一份报告指出,GTA地区的房屋平均被高估了32%,尽管现在各类房屋平均价格突破百万元,但房子并值不了这么多,如果吹去其泡沫成分,实际上均价最多应该只有78万元左右。看来这家评级机构还客气了,温哥华一名地产经纪语出惊人,他说加拿大现在房市很像美国发生崩溃之前的那个时候,如果他的预测准确,那么估计房价未来要跌40%!

据多伦多英文网站NOW周一报道,这名地产经纪名叫梅杰(Adam Major),不仅是BC省地产公司Holywell Properties主管经纪人的经理,还是该公司旗下房地产跟踪网站Zealty.ca的首席执行官。梅杰最近表示,导致2008年美国房市崩盘的情况现在可能正在加拿大发生,他向政府及主管机构发出呼吁:“现在是时候采取一些行动了”。

众所周知,当年美国房市之所以崩溃,起因主要是所谓次按危机。而这位地产经纪指出,所谓次按危机说白了,就是为了帮助借贷人取得贷款资格,银行及金融机构为他们提供很低的“诱惑利率”(Teaser Rate)。“诱惑利率”也称为可调整利率,即在按揭贷款中,用一种很低的起始利率来诱惑借款人,而在一定还款期之后,贷款利率便开始调整并逐渐上升。

梅杰解释说:“在2005年至2006年的美国,银行售出的所有按揭贷款中,约有30%至40%是这样的'诱惑利率',即最初的利率很低,但两年后却不断上升。”买家随后发现,利率上升导致按揭月供不断上涨,他们越来越付不起贷款。而雪上加霜的是,房价却开始下降,在房子越来越不值钱的情况下,他们无法为按揭贷款再融资。

梅杰指出,现在加拿大许多购房者目前获得的按揭利率为1.5%甚至更低,正因为如此,“我们现在处于一种状态,在加拿大出售的按揭贷款中,有近100%可能属于'诱惑利率'的按揭贷款。”为此梅杰算了一下账:如果某买家的固定按揭贷款为1.5%,若利率提高到3.5%,则付款额将增长30%。梅杰回忆说,大约在两三年前,加拿大的按揭贷款率为3.5%。 2007年,这一比率几乎高达6%。他说,按按揭利率5.5%计算,还款额就会相应增长63.5%。如果利率涨到7.5%,那么还款额就差不多比低利率时候要高一倍。

他说:“我认为按揭利率不会涨到7.5%,但回升到3.5%却是很容易的事情。会涨到5.5%吗?这意味着业主的月供会大幅增加,若现在每月要支付$3,000元,那么涨到5.5%之后,业主必须每月支付$4,905元才行。”梅杰说,现在的按揭利率低到令人难以置信,但他担心的是五年之后会怎样?他认为如果按揭利率真的涨到5.5%,那么加拿大很多人将养不起自己的房屋。

 

换句话说,如果按揭利率涨到5.5%,那么按目前的房价,不仅没有很多人买得起房,即使买了也很难付得起月供。接踵而来的是,在无人付得起贷款,买不起房产的时候,很多卖家便在市场上找不到买家,这当然将对价格造成下行的压力。梅杰大胆预测说:“如果加拿大的平均按揭利率在五年内达到5.5%,我们可能会看到房价下跌,最多可能下跌40%。”

梅杰指出,与2008年市场崩盘之前的美国房地产相比,现在加拿大房价被高估得更多。他说:“我们在加拿大看到的房价调整幅度可能超过美国。当时美国房价下跌了34%,而我们现在的房价被高估得更多,那么由于加拿大房价会跌多少?”梅杰警告说,现在加拿大市场很热,就像着火一样,一不小心,就有可能“玩火自焚”。他说也许现在很多人头脑发热,不会相信他的说法,但是有句谚语说:“千万不要去抓即将落下的刀子”(“never catch a falling knife”),这就是他的忠告。目前加拿大央行已经意识到市场出现投机炒房的情况,不过并不打算干预,且在最近一次的议息会议之后仍然保持低利率,称疫情之下需要刺激经济,但本国的按揭利率实际上已经悄然上升了。

 

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