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“我在温村当房东 五败六战 终于驱逐租客”

Mon Sep 13 2021 11:17:47 GMT-0700 (PDT)
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近日,微信群疯转一则华人房东大战房客,屡败屡战,历时三年并最终于近期成功驱逐房客的故事:2018年,出租一栋独立屋,遇到一对华人夫妻来看房,房东一看妻子是名校学生,丈夫也有正当职业,当即没查信用记录也没要求看前房东推荐,就把房子租给了他们。

没想到,租客在家里做起了短租,邻居不断投诉,city前来罚款,房东夫妻整个2020年都在租务仲裁庭打官司,五进五出,屡战屡败,想要折价20万卖掉房子都无人敢买。等到2021年7月好容易拿到了收屋令,租客愤而提起司法救济,房东只好请律师到卑诗高院继续陪打官司。

9月1日,房东取得了最后的胜利,法警把租客请出门去,花的律师费,中介费,欠的房租,搬家费,垃圾清运费,还有未来的装修费,7万刀都打不住。

为什么房东屡战屡败?记者独家采访这对夫妻,以下是他们的口述。

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“签约时你可以踩的坑”

我家2012年在大温某市台湾村买下了一栋漂亮新房,自家住了几年,我丈夫回中国处理工作,我就带着两个孩子搬到西温住,将这套房出租。

2018年9月,我把广告在Vansky上一发,一名20多岁的年轻女子(以下称为小A)前来看房。她文质彬彬,说自己之前一直借住朋友家,现在不好意思打扰朋友才出来租房子的。她介绍说,老公是程序员,在软件公司上班,她自己在家照顾孩子。

小A说,自己是素食主义者,又有洁癖,见不得闻不得老公烧荤菜,所以得把地下室一起出租给他们,以满足他们分开做饭的习惯。

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我当时的英语单词量不超过200个。看到眼前白白净净,素质挺高的租客,就没想到让他们提供雇主信和信用记录。当天晚上11点,小A打印了标准合同带过来,她亲自填好,交给我签字。我拍照在微信上发给朋友一看,朋友也觉得“政府的格式合同应该没啥问题”,夜深了也没法再找其他人看。

合同从2018年10月22日签到2019年10月21日,租金是3700元,房客自己交水电气。我们把字一签,小A家就搬了进来。我说:“你自己检查一下,一个星期之内把房屋状况检查报告给我。看哪里有问题你反应出来。”可能小A是忘了,这张“房屋状况入住检查表”我再也没有拿到。

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血泪教训1:选租客别靠印象,靠房东推荐!查信用记录!

血泪教训2:“房屋状况入住检查表”房东要和房客一起检查,入住时没填,搬走时认命!

再过了半个月,我又路过原来的家,看到窗户雾蒙蒙的。这到底是啥?窗子太脏了吗?琳请小A让自己进屋一看,天啦,窗户上长满了霉菌。这还是自家的新房子吗?按照我猜测,这是小A家要节约用电,不爱开窗通风,太潮湿了造成的。

小A反驳说:这房子不好,长霉菌,把孩子脸上都感染了。

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这时候我对小A有点怵头了。我决定找持牌的物业管理公司去处理与租客沟通,专业的事让专业的人做,宁可每月出房租的7%的费用。这一步棋走对了,租赁经纪接的别家房子,工作主要是收房租,应房客要求进行修理。

接了我家的房子,我的经纪从此成了送notice,收集证据,出席听证会的专家。

好容易到了2019年夏天,就快到了当初签的租房合同到期日。我悬着心,盼着小A直接搬走。我的幻想破灭了!

小A给我普法,她已经打电话问了租务仲裁庭,租房合同到期,没有填一条“租期到期后搬离”,就自动转成月租(month to month)。

我一听,既然是月租,那不是随时都可以结束吗?

想错了!

月租就是,租客愿意租,房东就只能继续租,我的收房,遥遥无期。

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血泪教训3:这里要填!不填就转月租了!

而且这时候,我的老邻居们不停给我打电话,说我的房子成天有陌生人进进出出,估计房客在转租。经纪去入室检查发现,楼下的地下室住了一家人,而楼上的房间里也有别人!

我想,这是转租啊!我的房子是single house, 地下室不是个合法的出租单位,是不该分租的。如果住两家人,出了什么事人家保险公司都不给赔的!

经纪信心也足:“这就是房子里住了unreasonable的人数,我们可以以此为由结束这month to month的租约。”于是他当即填了一张“ending tenancy by cause”,我和经纪一起去贴在门上。

小A二话不说,去租务仲裁庭申请了hearing。

我们天真的提出的什么分租地下室不合法,房子里住的人太多了不reasonable,保险公司不给保的理由,小A一句话就驳回了:“我没有分租!我只是找了个roommate!”

一口老血!当初签合同,我们也没约定不能找roommate!

官一看我们的房子,house有7个卧室,那就是能合法的14个人。现在有6个大人,两个孩子在里面,是reasonable的。不能收屋,房客继续住!

看到裁决,我们灰头土脸,经纪不服输,申请review这个裁决。理由是“地下室出租不合法,保险公司不给赔,住的人太多了!”

这review花了60刀,又被立刻驳回了:“地下室出租不合法,这是房东应当解决的问题,房东应当去合法化,不是房客的问题”。

所以说,不要想当然啊!我遇到的申请hearing的房东,在开庭之前都是信心满满,认为道理全在自己这边,但hearing的时候才知道,法律认为的reasonable和你认为的reasonable根本不一样!而且法官还轻轻说了一句:“如果租客都是租的legal的出租房,大温一半的租客没有房子住”。

房客教我们什么是合法的送达

好吧,既然请不走这位法律娴熟的房客,那就严格按照政府规定涨房租吧!

我提前4个月从微信上发给小A信息,告诉她房租要涨92.5元/月。我一知半解而信心满满,要提前4个月通知,涨省政府批准的额度。小A收到信再无回音,交房租时还是照原价交。

中介说,这次我们发unpaid rent的驱逐notice。

于是又是一张notice贴在小A门上。

小A又立刻申请hearing去了。

2020年1月6号的hearing,我们再次被普法。

小A说:“涨房租的通知,应该用信件,亲自送达,或者贴在门上。房东用微信发我一份通知,无论如何不是正确的送达形式。”

血泪教训4:微信不是合法的送达。送达不合法,一切都白瞎。

法官一看:房客有道理,涨房租的通知不合法,不能涨!房东notice无效,休庭….

我们郁闷无比,回家用谷歌翻译把租赁法的小字看了又看,确实,小A更懂法…..这场hearing又是一个输。

City的文件也白瞎

我们只有继续郁闷,而我们的房子更加热闹了,人来人往,city开罚单了。“你们这住这么多人,地下室也出租了,这是非法的!要罚款的!赶紧结束出租。”

拿着city的文件我们激动了,city,city呀,这是市政府发话了,租务仲裁庭的官总得听政府的话吧!

我们立刻就是一张notice贴在房客门口,要求房客配合搬家。在cause这一栏我们写上了房客在sublet(转租房子),作为结束租约的理由。

这一次我们谨慎无比,把notice上每个勾勾都检查了,贴上之后再反复揣摩,生怕哪里填错了又被人家普法了。

在hearing的时候我们砸出了市政府的整改通知,以为是个重磅炸弹。

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小A淡定给我们普法:“政府这通知,并不是说我作为租客违法了,而是说房东违法。”

官一看:有道理,房东是应该去把非法的,无法出租的地下室合法化啊!我们血管都要炸了:“合法化要几万块钱,我们那儿来的钱去合法化?”

这时候楼已经完全歪了。总之,非法出租地下室的锅,在房东,在房东!谁叫我当初把房子整租给人家呢?谁叫这地下室有个厨房呢?

她上传了只有一个证据,就把市政府的通知打倒了:“sublet的定义是,租客自己不住的时候,把房子部分或者全部转租给别人,我一直住在里面,我没有sublet, 这都是亲戚和朋友,到底哪里不合法?”

官一看:有道理!但租客既然和亲戚朋友合住,那就得提供亲戚朋友的出身年月和职业姓名。房东的notice取消,不能给收屋令,休庭!

我们再次学习了,见识了。在大温当房东,city是city,租务法庭是租务法庭,租务法庭是不用听city的。

而懂法的租客并不满足,继续申请对这个决定的review,她说:“为啥要提供这么多信息?我不能提供这么多信息!”

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官也把她驳回了:“提供信息是你同意的,现在想反悔?让你提供,你就得提供。遵守决定,休庭!”

我们再次学习了,见识了。在大温当房东,不要拿到city的鸡毛当令箭,租务法庭是不用听city的。

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血泪教训5:不要以为city能管到租务法庭

到现在我也没看到任何亲戚朋友的信息,不知道这个严肃的decision起到了什么作用。

我的心里一片冰凉:大概这房子从此就是租客的,只要租客没把它烧了,我就再也进不了屋子了!

自住也不灵

但老公不死心,打算再试试自住。

这期间,因为疫情,女儿从多伦多回来,需要在家上网课。她从小在大温长大,同学朋友也都在这里,自住合情合理。于是我们再次贴notice,要收屋自住。

这次我们恨不得用放大镜把各种规定看明白了,谷歌翻译被我们用得发烫。

女儿是家庭成员(close family member)不?

是!还有更close的成员吗?没有啦!

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在2020年10月2日的hearing上,我们又又又被普法了。

小A指出:“一个女生自住这么大的房子,有必要性吗?房东就是想赶我们走!”

我们张口结舌。按照我们的想法,我家的房子我家女儿要住,需要证明吗?我家女儿住多大的房子你管得着吗?

法官一看:房东不能让我相信自住的必要性,这不是真诚的要自住(Not in good faith)。收屋令不能给,房客继续住,休庭!

我们两个出离沮丧了——又学到了。要用自住来收屋的房东都是信心足足,他们不晓得,法律还有一句“good faith”在这里等着你!而这个faith怎么才算足,是没有硬标准的。

血泪教训6:faith 不足,自住也不灵

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收欠租也是个技术活

疫情之中,小A开始欠房租。

原本每月到账的租金迟迟未来,多次联系租客仅仅得到“很快交钱”“资金困难”等零零碎碎的敷衍性回复, 好容易等到2020年9月政府说可以让租客给出repayment plan了,我们当即就填好一张plan送过去。再一张notice贴门上。

这个阶段我们是一切都要先查了法律再办,战战兢兢,如履薄冰,就像林黛玉进贾府似的。

理所当然的,房客又申请hearing了。这次是2020年12月29日。然而,小A再次给我们普法了。

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这次她拿出了政府的规定:“repayment plan需要满足四个条件,其中一个条件,是付款日期要和原来合同约定的交款日期相同。而房东填的日期不对!所以plan无效!”

我们两个眼珠快要掉下来!原来在我们逐字逐句学习了政府的文件精神后,发出plan后,网站它又更新了!所以房东真得是专家,否则哭死在hearing。

官说:“我确认房客欠款,但你们的plan不符合规则,贴的notice也无效,房客继续住,休庭!”

血泪教训7:政府的网站你不要看了就算,常刷!

我的2020就这样在不断反复的疫情中,五次败了又败的hearing结束了。2021来了。疫情虽然仍有反复,生活终究渐渐恢复常态,我和租客的战斗还得继续。

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2021年2月底,我只有考虑卖房了。房产经纪把这地理位置的优越、学区房、交通便利的房子一宣传,我们很快接到了offer。

但,买房方要求验房,这就需要小A的配合。

我的标价,比当时的市场价便宜了整整20万,我希望便宜的卖掉解决了这个大问题。但,验不了房,小A普及了一下“疫情期间的政策”给大家。

她以疫情期间房间不能超过6个人为由,拒绝了我们去验房。

我提出:“要不压10万块在这,等新买家收屋了,凡是有维修就在里面扣!”新买家连连摇头:“你们的租客如此….我不敢买”。

于是这offer泡汤。

所以,房子是卖不掉的!再便宜也卖不掉…..身为房东,我无权放弃,只能继续战斗下去。

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下面这张图是从2021年2月18日开始到2021年5月9日前后我记录了所有notice以及warning letter的时间线:

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我的家,在Homestay上挂出来短租,而我只有截图的份。

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既然房客专业,房东就只能比房客更专业。

我和老公除了吃饭睡觉,全部都在读法律,读到半夜两三点。如果当年上学这么认真,肯定是清华北大了。

我们梳理时间线,一个字一个字的读租务法庭的每个decision。

终于有一天我们两个恍然大悟了:加拿大并不是蓝天白云的天堂,它有一套建立在法律,制度之上的严密逻辑。之前一直觉得法律对房东不公平,现在意识到法律虽然有对房客更大的宽容,但依然在规则范围之内处理问题,所以要想赢,双方就只能在规则框架内过招。

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功夫不负有心人。2021年2月-5月,针对房客的种种不当行为,我们连续给房客发了5个不同的notice,终于等到2021年6月,我们进行了最后一次hearing。

这次hearing,小A没机会给我们普法了。

她没有准备任何证据,而我们拿出一大叠证据。前面五次的输,是因为就算占理,我们的程序上也总有瑕疵,在说理由时更是茶壶里面的汤圆,倒不出来。现在我们学习了修正了,扔出了王炸。

我惊奇的发现,不需要翻译,我能听懂官的每一句话了!

小额法庭收回租客欠你的钱

在最后一次长达5个小时庭审后,2021年7月我们终于拿到了收屋令。小A该还钱,限期搬走。

拿着收屋令,就像拿着圣旨一样的高兴。我赶紧跑到卑诗省小额法庭去申请扣押令。这时候我和老公满腹经纶,知道该申请一个“Order for Seizure and Sale”。小额法庭registry一看这decision就说,现在有个新流程只要20块钱,法警拿着这张令,就可以扣押她单件5000刀以上的财产。

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于是我们又给法警公司交了350刀的扣押费,就等着扣押的财产还我们这7427刀啦。

然而,搬家是不可能搬的,小A又开始了新的申诉。

接下来的事情,大家都很清楚了:小A先申请review这个决定,被驳回,再去申请了卑诗省高等法院的司法救济。而我们也砸了一万几律师费上高等法院奉陪。终于,她的petition被驳回,收屋令有效,继续执行。

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我们支付搬家费5000加币,350加币要求扣押财产,清运搬出来的物品2000加币。

然而扣押令并没有发挥作用。单件5000刀以上的财产,那得人家有啊!法警说,唯一能扣的就是一辆车,而这车是2004年的,估计只值2000刀。于是我没有能扣留一分钱的财产,法警和搬家公司只有通力合作,兢兢业业的为租客搬家。

9月1日,这场漫长的战斗终于尘埃落定,而我们终于又进入了阔别3年的家。熟读法律的房客穷尽了所有的司法程序,将我们两个英语差的中年移民培训成了合格的房东。如果2018年我们就是这样知识水平,不管遇到什么房客,都不会走上这漫长的征途。房客好不好,看房东强不强,如果房东自己是啥也不懂的,好房客都能变成坏房客。

采访后记

采访这位爆料的房东时,男主人说:“我们的心得是——第一,作为投资者,投资房产就应该了解相应的法律法规,包括怎么选择房客。这样才能避免在投资上带来的困扰和问题、精神上的压力以及经济上的损失。对于租客来说,法律是道德的底线,法律不一定能够完全覆盖到每一个细节,但租客应当对自己有更高要求。“

女主人表示:“我们在此爆料不是为了博得同情,我们并不可怜,我们是为了更多跟我们一样,不懂相关法律的华人房东以此为戒,更好的保护自己,别像我们一样经历这一切”。

在9月7日中午乐活向房客小A发出了中文采访请求,9月8日再次打电话发出英文采访请求,截止发稿时未得到回音。

温哥华头条特约评论员风满山认为,微信朋友圈有很多人在指责这位房客,但法律就是法律,仅仅陷于快意的指责或道德审判于事无补,尤其对于房东来说。加拿大的法律体系,有很多不好理解的地方,但只要明白它是以保护弱者为出发点,就比较好理解了。

在立法者看来,租者无房,当属弱者;房东有房,当属强者,所以要在立法中进行平衡,在执法时斟酌,在司法中细辨。这就导致一个基本现实:在加拿大当房东,必须学法懂法。在这个案例中,大家与其指责,不如潜下心来反思。当面前一个时刻学习法律以保护自己的房客时,房东必须与时俱进,将相关法律武装到牙齿。

感谢这个案例中的每个人,因为这个案例将呆板的法律规条鲜活地摆在了我们面前,值得每个人去学习——尤其是在付出那么人力物力财力得出的经验教训面前,如果你还仅仅只限于指责房客的快感或贬低房东的努力,那么下一个面对问题的,可能就是你。

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