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温哥华地产

关于温哥华的地产,就要关注温哥华的房价水平。

温哥华市房屋均价是独立屋每套平均约160万加元(约合人民币826.48万元人民币),城市屋每套平均约90万加元(约合人民币464.895万元人民币),公寓每套平均约70万加元(约合人民币361.585万元人民币)。

温哥华的房价包含土地价与房价两部份,温西的地价在110-120加元一平方英尺。本拿比与利治文要低一点,大约在90-100一尺.素里再低一点.房价跟据年限,结构等,政府有估价,一般还是比较准的。地越大,价格也相对会低一点。最近几年涨的是地价,房价没什么好涨的,最多是材料涨了一点。 温哥华的土地是永久拥有权,每年要交0.5-0.6%左右的地税.与中国大陆70年的使用权不一样.现在新规的房屋,总价=地价*地的面积+房价*房的面积。

本文章会对以下关于温哥华地产的几项做说明。

温哥华买房

在考虑买房子之前,需要先了解温哥华房子的各种类型。

温哥华房屋类型

温哥华房屋大致可以分为几个类型:

  • 别墅,独立屋(House)
  • 排屋,双拼屋(Duplex House)
  • 镇屋,城市屋(Townhouse)
  • 公寓房(Apartment / Condominium)

House – 别墅,独立屋

一般是指一块地皮以及在这块地皮上的一栋房子,屋主完整拥有地皮以及房子。房子和其他房子之间一般有一段距离,以保持私密性。由于屋主能拥有地皮,所以house的价格一般都比较高。如果地皮是在West Vancouver, Vancouver West这样的豪宅区,那么价格就更高了。这类豪宅一般周围都有浓密的树林环抱,或者就在有绝佳景色的海边。本博客的“温哥华豪宅一览”里面的豪宅,全是属于这类的,所以,价格都比较贵。

Duplex House – 排屋,双拼屋

一般指在同一个屋顶下的两套住宅,这两套住宅在一块地皮上,因而屋主就拥有自己住的那套住宅的产权以及一半的地皮。Duplex House 和其他房子之间隔一段距离,但是本身的两套房子是紧紧连在一起的。这类房子的价格一般低于独立屋的价格。

Townhouse – 镇屋,城市屋

镇屋这个名字好像是台湾人取的。一般是指几个或多个住宅紧密连在一起的房子,每个住宅都有各自独立的门。Townhouse一般为2-3层,有庭院,独立车库等。连在一起的住宅按比例拥有共同的地皮。Townhouse的价格一般比Duplex House低。

Apartment或者Condominium – 公寓房

公寓是国人所熟悉的。指有共同大门的多层楼房,楼房可以是木结构的,也可以是钢筋水泥的高层楼房。每个楼房里面的住宅按比例拥有共同的地皮。

一般称为Apartment的,是指整栋高层楼房都用于出租的。而称为Condominium则是住户都是购买的住宅。

如何选择温哥华房屋?

在温哥华选择房屋需要注意以下。

地段:买房最重要是地段,学区,交通,治安,商场,周边等都是重要的考虑因素

年份:装修

面积:结构,房间数

用什么取暖:这很重要,对以后卖出也很有用.最好的是地热。

新房还是旧房:个人认为,从投资的角度看,目前新房性价比不高.不光额外有7%的gst,还价难,房与地都不大.从以后卖的角度看,不保值。在温哥华,换房很多,一般人把房子保养的很好,因此,10年多一点的房,里面还不错,再稍稍花的钱,就会很好了。

其它:有没有中央空调(这里夏天不长,但有比没好),HRV(中央空气交换系统),保安系统,有没有中式厨房,我们做菜,油烟味很大,西人的厨房不合用。屋顶是瓦还是木头还是其它,因为寿命不一样。

房屋区域选择

西温:豪宅区,地大,景好,贵。

温西:豪宅区,地比较小,靠近UBC,学术气氛浓厚,景也不错,贵。

列治文:"中国城",地比较大,很适合不讲英文的人居住,这里基本上中文就是官方语言了,价格合理。

本拿比:热闹,华人不少,价格合理。

白石:喜欢景,但是觉得西温贵的,可以考虑白石,而且如果喜欢美国的话,过境很容易。

温哥华学区

温哥华的学校分公校与私校,公校按地区划分上学,费用很少。私校要看情况,有的是教会学校,收教友的孩子,有的要求捐钱。有的要求孩子有特殊的才能,光捐钱还不行。谢霆锋就读过的圣.乔治中学,有人想捐 200 万加币,来让小孩读书,都没收。学校在加拿大有排名,公校与私校一起排。因此,好的公校学区的房子价格相对来说会贵一点。这里由于冬天时间比较长,小学生一般都是家长接送。中学生会坐校车或公车.走路上学的不多,骑自行车的很少。就温哥华来说,温西好的公校比较多。但是温西的房价较贵。

温哥华西区,是整个大温地区为富有的社区,该区的西面就是的英属哥伦比亚大学(UBC),如果我们将温哥华西区比喻为加拿大西岸的皇冠,那么UBC就是镶嵌在皇冠上的一颗明珠,UBC社区宁静安全的环境,名列前茅的中、教育文化氛围,吸引了越来越多的新移民家庭到此定居。在温哥华UBC社区购买学区房也可以说是的学区选择。

UBC社区主要是围绕UBC毗邻而建的五个社区,现有7000多名居民,统一由 University Neighborhoods Association (UNA) 管理,主要以创建一个充满活力的可持续发展的居民社区为宗旨。

温西拥有加拿大的学习环境:在这个社区内有加拿大的英属哥伦比亚(UBC), 整个UBC校区非常漂亮,称得上是北美少数的“世外桃源”,拥有763公顷的森林和海岸沙滩,风景和气候都十分怡人。在UBC校区,在夕阳西下时在海边漫步,骑车环绕公园,或者在当代艺术馆欣赏一场艺术表演,可以尽情地舒适娱乐消遣,附近还有许多可供散步和骑自行车的道路。这里的教育由众多排名前列的公立和私立组成,由于私立高昂的学费,不少移民家庭会把孩子送到公立就读。UBC校区的公立分别有公立分别有山(University Hill Secondary School),罗德伯英(Lord ByngSecondary School)和威尔士王子(Prince of Wales Secondary School),这三所也是大温哥华公立排名的前三位。其中,University Hill Secondary是整个BC省的公立。

温哥华楼花

楼花是指预售屋,想等于期房。

楼花的共性是可选择性高,买楼花,无论是购买者用于自住还是投资,可以按照自己的喜好来选择楼层、户型、内装及地板颜色等。特别是在预售阶段,很多开发商都会提供首发优惠方案,而购买现房就没有这些选择性了。投资首选通常来说,楼花价格都是越卖越贵的。从开发商预售到打地基,建楼,内部装修,销售价格也是逐步上升的。如果买房是用于投资的,那买楼花是最好的选择——用今天的钱买明天的价格。

温哥华现在人口数量是全加拿大首位,人口增幅也超过平均值,以后人只会越来越多,不过要注意集中居住的地点是很难增加的。毕竟建一个社区是困难,不光是依赖政府,还要有配套商家,最重要是有一部分人愿意搬过去…不然政府再努力也不一定够用。这也是为什么成熟的社区的楼花,建商都要大家排队。

以下是温哥华的一些在售楼花(仅供参考)。

Landmark on Robson

Landmark on Robson 是温哥华中心地段的酒店式公寓,属于温西。

预计2021年秋季交房,所属校区有King George Secondary(公立中学,全省排名268/289)和Lord Roberts Elementary(公立小学,全省排名692/978)。

The Regent at King Edward

The Regent at King Edward 楼盘位于交通便利的西甘比街上临近女王公园,预计2018年夏季交房,所属Eric Hamber Secondary(公立中学,全省排名69/289)和Edith Cavell Elementary(公立小学,全省排名191/978)

价格在56.1万加元起。

凯美苑 Camellia

凯美苑 (Camellia)位于环境优美交通便利的甘比街上,所属Sir Winston Churchill Secondary(公立中学,全省排名69/289)和Dr. Annie B. Jamieson Elementary(公立小学,全省排名153/978)

价格在56.5万加元起。

The Grey

The Grey 是温西的矮层公寓,200万加币起,预计2019年交房。

所属Lord Byng Secondary(公立中学,全省排名24/289,菲沙机构综合评分8.5分,毕业生多被加拿大UBC大学录取,排球,篮球,躲避求,英式足球,沙滩排球,羽毛邱,曲棍球)和Queen Elizabeth Elementary(公立小学,全省排名420/978)。

阿铂尼 隈研吾 Alberni by Kengo Kuma

Alberni by Kengo Kuma 是温西的高层公寓,2020年秋季交房,豪华装修,价格在115.89万加币起,所属King George Secondary(公立中学,全省排名268/289)和Lord Roberts Elementary(公立小学,全省排名692/978)。

买房是否有必要选择中介?

一般中介有买房与卖房两个,中介费是总额10万加元以下,约7%,100万以内是3.2%,100万以上是1.6%。中介费是卖方付的,买房要付一个2%左右的交易税。

现在买卖双方谈价,谈到最后还差一点而不能成交时,为了促成交易,买卖双方中介会私下商量各让一点中介费。

买房子时,找一个好的中介还是很有必要的。一般都是由熟人介绍.但是对中介,你可不要过于依赖。中介的目的还是想尽快促成交易。

温哥华房屋贷款

大多数人买房都是需要贷款,购买温哥华的房子也是应该考虑贷款。

新移民房屋贷款项目 (New immigrant Home Ownership Program)

新移民房屋贷款只适用于新近落地且获得加拿大移民身份的移民(landed immigrant status)。新移民可查看自己的加拿大永久居民卡(Permanent Resident Card),如果PR卡的背面显示成为永久居民不超过五年并且不是美国公民,那一般符合了新移民的身份。无需加拿大信用记录和无需提供收入证明是新移民房贷的最大优点。但是,各大银行还是会尽职审批贷款。所以,充分的准备和充足的资料将帮助申请人迅速有效的通过贷款审核 。

按照现行各大银行对新移民房屋贷款的规定,首付款一般至少在35%,最多可贷款至房产总价的65%,且房屋贷款数额不能超过150万加币。最长为30年。可以贷款的房屋种类包括:

1.一般的独立屋(Single House)

2.公寓(Condominium)

3.连体别墅(townhouse)

大温哥华的公寓在申请贷款时,房屋面积不得小于550平方尺即不小于49平方米;其他地区公寓申请贷款时,房屋面积不得小于750平方尺即不小于67平方米。新移民贷款允许移民可同时拥有两处自住房产。

国际留学生房贷项目(International Students Mortgage Program)

国际留学生房贷项目适用于取得加拿大留学资格的大专生、本科生及研究生。申请人需要提供入学证明,比如录取通知书, 来确定被加拿大符合资格的学校所接受。 申请时需居住在加拿大,购买房产时需提供50%或以上的首付款,最高贷款比率为购房总价的50%,最高贷款金额则不超过50万加币。 最长房贷期(amortization)为25年。首付款允许学生自身存款或父母资助(父母资助需提供馈赠证明)。国际留学生贷款“可买房型”虽与新移民贷款一样,但是,只可申请购买1处自住房。

非居民贷款项目(Non-Immigrant Home Ownership Programme)

非居民贷款是特别为还没成为加拿大移民,却想在加拿大投资房产的买家量身定做的。通常,非居民购买加拿大物业主要用于投资、出租、商务、度假或者是为了在加拿大读书的孩子所购买。

非居民房屋贷款申请要求:

  • 提供财务证明
  • 房屋相关收入负债率不超过32%
  • 总收入负债率不超过40%
  • 现未定居加拿大
  • 无移民身份
  • 提供子女准读证(如果给留学子女购买) 贷款额度:
  • 房贷小于100万加币,首付在35%或以上,最高贷款比率为65%
  • 房贷介于100~200万加币,首付至少房款总价的50%,最高贷款比率为房价的50%

温哥华租房

如果不买房,另一种方式是租房。在温哥华租房子必须要考虑租金和房的种类。

温哥华房屋租金

平均一个一室的公寓是一个月$1159,如果是想要租相对新一点的公寓, 在温哥华要将近$1700到$2300。

租房的种类

大温地区租房的种类无非就是三类,House, Town House,Apartment。 House 比较便宜一些,一般House 房东会把一层隔成几间分租, 也包水电包网费, 对于租客来说还是比较方便的。公寓一般都不包家具, 不包水电, 不包网费, 所以花费会比较贵, 而且因为很多费用都要自己付, 对于房客自己会比较繁琐。 Town House 联排也是需要和别人合租,分摊付水电费和网费, 价格可能和apartment差不多。

租房时须考虑的问题

租房前一定要问的问题

  • 水电费包不包, 冬季的暖气费可不少哦……
  • 网络要最好定下房子后尽快联系, 以免自己住进去没有网络
  • 附近交通方不方便, 特别是没有车的上学,上班人士。
  • 需不需要签约,最少要签多久?
  • 租金和定金
  • 有没有洗衣机
  • 能不能抽烟
  • 可不可以养宠物

租约

  • 双方的信息, 法律认定的姓名和地址, 一旦有异动,能够及时通知房东。
  • 租客入住时间
  • 租金
  • 押金
  • 租金支付日期
  • 房东提供设施

押金

押金一般是一个月房租的一半, 在退房的时候,你没有损坏房屋设施的情况下, 房东应该归还。

涨房租

租客租房时,第一个租期的租金是双方协商谈妥的,按租客保护法的规定,房东第一次加房租必须是在租客入住12个月之后,然后每12个月中可以加一次租。如果房东决定加租,必须在加租开始之日前90天通知租客,而且必须是书面通知,上面要写明新的租金是多少,从哪一天开始实行。这样才能保证租客有足够的时间作出决定,一旦租客认为租金不贵而不续约,有时间另租房子。

租金收据

如果租客提出要收据,房东不得拒绝,而却不能收取开收据的费用。除此之外,租客还可以就房东在任何方面的收费索取收据,如果房东拒绝,就是违反了有关法规。

温哥华租房后话

近年由于新移民的数量增加,加大了大温区的租房需求和压力。根据加拿大统计局的数字显示,在2016年加拿大非永久居民(尤其是国际生和外劳)超过89万人,跟2006年的总数比较已经是两倍多。其中14万人居住在大温哥华。

临时居民会选择租屋住的原因是,以卑诗省及大温为例,每4个非永久居民便有3个的年龄介乎在15至29岁之间,他们很有可能选择租屋住,这直接导致温哥华以至大温的租屋市场特别紧张。温哥华的租客就占比例达53%。

过去5年,大温房屋租金上升不少,其中位于大学和学院附近的房屋租金有一年内上涨5至20%的。比如,基本上一个两睡房单位的租金在不足两年之内上升500元至每月大约2100元。