一场炒房引发的连锁崩塌，中产最大输家

《Maclean's》（麦克林斯，又译为麦考林）杂志是加拿大最老牌、最权威的新闻杂志之一。其最新的 2025年9月刊里，封面故事是这样的：《公寓大崩盘：一场炒房梦的集体破碎》

《Maclean's》这篇深度长文基于加拿大真实市场现象与案例撰写，旨在呈现风险与反思。

以下是该文的精简翻译：

低利率时代，加拿大各大城市的公寓楼花曾经是稳赚不赔的“黄金资产”。但随着利率飙升、市场降温，一场疯狂的炒房游戏戛然而止。

如今，成千上万的公寓无人接盘、无法居住，许多普通投资者不仅血本无归，更面临巨额赔偿诉讼。

这场泡沫的破裂，不仅击碎了许多人的财富梦，更暴露出整个加拿大住房系统的深层危机。   

2022年春天，蒙特利尔居民 Nizar Tajdin 做了一笔他以为能让自己财务自由的投资。

在朋友介绍的一位房产经纪的推荐下，他以$85.5万加元的价格购买了一套多伦多 Forest Hill 区的公寓楼花。

这套面积仅468平方英尺（约43平方米）的一居室，预计2024年竣工。

他并不打算真正入住甚至完成交易。他的计划，是在交房前以更高价格转手这套“还不存在的公寓”。这种操作被称为“转让销售”（assignment sale），是多年来多伦多公寓市场中最常见的投机游戏。

房产经纪 Rahim Hirji 向他保证，不仅能拿回双倍定金，还能帮他找到下家。

尽管担心万一无法转手就得背负自己根本无力承担的贷款，但看到朋友靠这类交易屡屡赚钱，Tajdin 最终还是押上了全部积蓄$6万加元，并向家人借了余款，支付了房款总价的10%定金，也就是$8.55万定金。

他拿出了所有积蓄，还借了钱，赌上这场看似稳赢的游戏。

但是，他赌输了。

就在他签约的那个月，多伦多公寓均价冲上$80.8万加元，但也正是泡沫开始破裂的时刻。

加拿大央行开始加息，楼市应声降温。一年内，多伦多公寓销量暴跌43%。

更糟糕的是，当初信誓旦旦的房产经纪失联了。其他经纪也找不到接盘者。

到2024年初，多伦多公寓均价已下跌近$10万加元。交房日期到来时，Tajdin 根本无法申请到贷款。

开发商 CentreCourt 不仅没收了他的$8.55万定金，还进一步起诉他违约，索赔$86万加元。

而这套公寓最终以$42万的价格被转卖，还不到他原购买价的一半。

如今，Tajdin 虽然起诉了失联的经纪，但自己也已经深陷法律纠纷，担心可能被迫破产。

“破产意味着你未来七年都毁了，”他说，“无法贷款买车买房，不能网上消费或预订……你失去自由、便利，声誉也彻底受损。”

Tajdin 的遭遇并非个例。他是加拿大公寓市场崩塌中成千上万受害者的一个缩影。

过去几十年，加拿大房价几乎只涨不跌，尤其是多伦多和温哥华等大城市。低利率、高移民水平和经济繁荣共同推高了市场信心，公寓更被视为“入门级”投资产品，总价低、易出租，似乎毫无风险。

开发商和经纪们更是煽风点火。明星代言、红毯开盘、限时折扣……新盘发布会常常像电影节般隆重。宣称“这不只属于富人，普通人也该参与”。

于是，越来越多的普通中产家庭涌入市场。他们拿出毕生积蓄，甚至借款付定金，以为买下的不仅是一套公寓，更是未来的财务保障。

疯狂的市场带来了一系列扭曲的变化：

面积越做越小：多伦多1990年前建的公寓中位面积还有1000平方英尺，如今缩至650平方英尺（约60平方米）。所谓“三居室”往往不足800平方英尺，卧室门打开甚至会撞到马桶。

质量每况愈下：为控制成本，开发商交标时常用廉价材料替代宣传中的高端配置，甚至出现窗户高空坠落等安全隐患。

设计反人类：为塞进更多单元，出现大量奇葩户型：客厅紧挨灶台、卧室放不下正常床、卫生间无法正常使用……

但这些并没有阻挡投资者的热情。在他们眼中，这根本不是用来住的房子，而是金融产品。

2022年3月，加拿大央行开启加息周期，彻底终结了这场狂欢。

利率飙升后，投资者纷纷撤离，公寓销量断崖式下跌。那些指望转手获利的楼花买家突然发现：

• 公寓估值大幅缩水，低于合同价$20万以上并不罕见；

• 银行拒绝为超小户型贷款，尤其面积低于400平方英尺的单元；

• 若无法完成交易，不仅定金被没收，还可能被开发商起诉索赔巨额赔偿。

像 Tajdin 一样，很多人突然发现自己从“投资者”变成了“违约者”，甚至面临破产。

开发商也同样陷入困境。预售不足导致资金链断裂，项目停工、延期、甚至被接管的情况比比皆是。

多伦多传说中的“楼王中的楼王”地标项目“The One”因拖欠$16亿债务而被接管，众多买家定金悬而未决。

“政策制定者和住房经济学家看到了问题，却选择了回避，”多伦多经纪John Pasalis直言。他认为，政府一味强调增加供应，却忽视了开发融资方式中存在的巨大风险，而这些风险最终被转嫁给了普通家庭。

更深刻的是，这场危机不仅关乎投机者的损失，更影响了整个住房系统的健康。

过去十年，共管公寓占据多伦多地区新出租供应的54%，但这些多为不适合家庭居住的小户型单位。

当城市缺乏适合长住的住房，年轻家庭不得不离开。去年多伦多就有近万名二三十岁的年轻人净流出。

目前，多伦多有超过2.3万套未售出公寓库存，以当前销售速度需近五年才能消化。温哥华也有数千套空置单位。

一些开发商开始将整个项目转为出租公寓，或通过“库存贷款”艰难度日，这是一种高利率、短周期的贷款，赌的是市场很快会回暖。

但对于那些已深陷泥潭的普通投资者来说，等待他们的可能是漫长的法律斗争和财务崩溃。

“网上有人说我们贪心活该，”另一位化名 Sara 的单亲妈妈投资者说，“但真正受损失的是我们这样的中产和工薪阶层。富人只是在等待市场回升，而我们可能失去一切。”

加拿大公寓市场的崩溃，不仅是一场金融游戏的终结，更是一面镜子，映照出过度投机、政策放任与人性贪婪共同作用下的风险。

当房子不再是家，而只是一串数字和合同，它所带来的虚假繁荣，终会以更残酷的方式回归现实。

而真正的代价，终由普通人承担。