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买房那些事:西雅图房价“奇观”的真相(1)

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大家应该已经感觉到了,现在温哥华的房子基本上是有价无市,特别是独立屋的高位价格,很虚弱很无力,通常最终的售价最少要低于政府报价的10%。关于政府在这其中扮演的恶劣角色,我在《温哥华房价的无耻谎言》系列文章中已经讲了很多了,不再啰嗦。

 

然而在温哥华的南面,刚过去的5月,美国贷款利率却再创7年新高。三十年固定利率贷款从一年前的3.95%上涨到现在的4.66%,同比增长17.9%。而且,面对不断上行的借贷压力,投资者们的热情丝毫不减。不仅全美房贷总量达2014年之最,房价也稳步提升6.5%,以西雅图为代表的一些西海岸城市甚至出现了两位数字增长。

 

 

究竟是什么原因使美国,特别是西雅图房价节节攀升?需求上涨的背后又有怎样的真相?

 

要深入理解这个现象, 我们必须回到问题的最初起点,即影响房地产需求的三个最主要因素:人口、收入和就业。

 

买房子,无论是自住还是投资, 最怕遇到房地产虚假繁荣, 市场需求不基于当地经济实体的发展, 而是基于投机期望。温哥华的高房价其实没有足够的人口、收入和就业三项基本要素来支撑。而西雅图的高房价则刚好相反,它是美国当前经济表现最有代表性的城市,在人口、收入和就业三项基本要素方面,给予了房价强有力的支撑。

 

 

首先在过去的五年间,西雅图人口持续快速增长。2013年, 西雅图首次以2.8%的增幅问鼎全美人口增长最快地区, 居民人数在一年内上涨18,000, 将总人口拉升至652,000。2016年, 西雅图人口突破70万大关, 不仅跻身全美Top20大型城市行列, 更在人口密度排名中位列第10, 每平方英里人口达8391。

 

除了人口基数庞大外, 西雅图对自身科技城市的定位也十分成功。且不提亚马逊、微软如何将触角伸入城市的各个角落, 光是Facebook、Google 这些精明的硅谷企业前来西雅图落脚就可以说明这个城市的巨大潜力。

 

 

截止到2018年3月, 亚马逊已在西雅图占据 810万平方英尺的办公面积, 相当于该市43家公司的总和。2016年, 西雅图都会区GDP达$3304.1亿(2017年数据尚未公开), 不仅经济体规模位列全美大型都会区第11, 4.3%的年增幅更使其跻身发展速度最快Top3。

 

 

过去五年, 西雅图就业市场一直呈稳步增长态势, 科技人才的需求十分紧俏。根据华盛顿州就业保障局的最新数据, 今年西雅图就业及工资涨幅均超越全美平均水平, 当地失业率更是突破历史新低3.1%(5%以下则可视为“全民就业”)。

 

经济的繁荣使老百姓的钱包变鼓了, 可支配收入的增多推动了居民消费, 使越来越多的民众有了购房的能力和需求。西雅图的房地产市场出现供不应求, 房价上行当然也就合情合理。当市场供需不平衡遇上土地的稀缺属性, 西雅图的房价想不上涨都难。(待续)

 

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发布者: 游客     

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