留学生锐减打扒加拿大小房东！

ssmat Al-Akhali 是一位专注于“国际学生宿舍”建设与运营的投资人。

他原本计划在哈利法克斯和夏洛特镇扩大他的学生公寓生意，甚至希望将业务拓展到大西洋省份以外。然而，自从2024年联邦政府宣布留学生配额削减35%以来，一切都变了。

过去，他位于哈利法克斯市中心的Granville Hall学生公寓总是排满了等待入住的学生。如今，这里却首次出现空房。“如果没有需求，我们就无法运营。”他说，“本来打算在哈利法克斯再建新宿舍，现在全部暂停。”

大量投资者“踩雷”留学生住房

Al-Akhali只是众多“中招”的房东之一。过去十年，随着国际学生人数翻倍，大量投资者涌入学生住房领域，从独立屋、公寓、联排别墅，到专属宿舍，大量资本流入。但如今，他们迎来了“断崖式下滑”。

根据加拿大统计局的数据，在2022–2023学年，国际学生占全国公立大专院校总学生数的21%。但在一些省份，这一比例更高：

•安省：27%

•爱德华王子岛省（PEI）：26%

•新斯科舍省：22%

•阿尔伯塔省则相对较低，仅15%

而在这些留学生占比高的地区，冲击尤其剧烈。

学生消失，房租暴跌

最直接的后果就是房租下降。以安省Kitchener-Waterloo地区的Conestoga College为例。

2025年校园周边两居室平均租金为 $2,221，同比下降 5%，而整座城市整体仅下降 2.1%。

地产经理Noah Koop说：“过去学生租房稳赚不赔，现在大家都慌了。”他甚至目睹一些大房管公司雇人在公寓门口搭帐篷，现场向路过学生推销空房。

类似的情形还出现在伦敦Fanshawe College周边，当地租金下降6.3%，汉密尔顿Mohawk College周边下降6.7%，最夸张的是京士顿St. Lawrence College周边，学生房下降11.2%，而市区其他区域反而上涨5%。

“租不出去，只能一降再降”

为了减少空租，房东们被迫降价、缩短租期、以及接受“以前不会考虑的租客”。

但对那些在疫情初期房价高峰时、以极低利率入场的“小房东”而言，他们面临的是高房贷+租金下滑的双重压力。

Royal York房产管理公司创始人Nathan Levinson透露，他们管理的一些房源租金已下调$700–800。而很多客户连“降价$100”都承担不起。

“这些房东还要续贷，到时候房贷涨、租金却跌，很多人可能会撑不下去。”Levinson说，违约、法拍潮或将陆续出现。

留学生锐减，高校首当其冲

在大西洋省份，情况更加严峻：新斯科舍省2024年全职国际学生减少11.4%；达尔豪斯大学流失17.9%（746人）；圣玛丽大学减少14.6%（239人）；布雷顿角大学损失最严重，减少16.9%（1,175人）；爱德华王子岛大学下降7.2%；纽芬兰纪念大学下降15.5%

当地租赁协会代表Kevin Russell说，2024年6月起申请人数骤减，几个月后房东就开始打折了。

与此同时，Halifax房屋建设却在提速：2020–2024年新屋开工量较前5年增长近50%。

租金未跌多少，学生依然承压

达尔豪斯大学学生会副主席Ethan Leckie说，租金依然虚高。“大家住的地方和租金根本不匹配。”他现在和3人合租一栋住宅楼的一层，每人$735，离校区步行30分钟且无直达公交。而之前他住在一个老旧高层，两室一厅$1,200，常有老鼠和臭虫。

他说：“学生不是有选择余地，而是被迫就近找房。”

虽然新斯科舍省规定“原租户涨幅不得超过5%”，但很多租约一到期就“断约重签”，房东就能再次大幅涨价。

随着学费骤减，许多高校被迫裁员、削减课程。原本打算扩建学生宿舍的项目也开始重新评估。

Ernst & Young合伙人Edward Ng表示，大约一半高校客户暂停了扩建计划，另一半则继续推进。“他们在观察市场变化，然后决定是否恢复宿舍建设。”

大资本玩家依然强势扩张

相比小房东，一些大型投资机构表现淡定。例如：Forum Asset Management在全国11城运营24栋学生宿舍，入住率仍超90%。

虽然Waterloo地区因Conestoga流失60%留学生略受影响，Forum仍有三个新项目在建，包括多大、渥太华大学附近的新宿舍。

在温哥华，房价本就极高，租金仍然撑得住，大开发商扩张计划基本不受影响：Global Education Communities公司的CEO Toby Chu 表示，他运营的10栋学生宿舍共3000个房间已全部满租，虽然租金小幅下滑2%，但公司仍将在未来四年内新增6栋新楼。

而像Al-Akhali这样的独立房东，则面临完全不同的境遇。

他选址Halifax，是因为这里高校密集（6所大学+若干学院），学生宿舍经常爆满，2016年开设的Granville Hall一度每年有上百人排队候补。

“我们原本打算继续扩张，现在一切都搁置了。”他说，“那个候补名单消失得比想象中还快。”